나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502234 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1125-9 인스테이션2 4층405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철"예술회관역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내의 제4층 제405호로서, (사용승인일 : 2012.2.6.) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 돌붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

도시형생활주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 8미터 정도의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502234 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1125-9 인스테이션2 4층405호

신주소: 인천광역시 남동구 예술로174번길 46 (구월동)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물

사용승인일: 2012년 2월 6일

건물 용도: 도시형생활주택 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 포함)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 6.89㎡ (약 2.08평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.79㎡ (약 5.08평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 54,000,000원

1.4. 권리 분석 요약

권리분석결과, 인수되는 보증금은 없습니다. (을구 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.)

총 등기부채권액: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "예술회관역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사 힘찬건설 (2012.02.10)

* 소유권이전: 타이완인 (2012.11.01)

* 주택임차권: 최윤정 (2024.12.02 말소 예정) - 보증금 100,000,000원, 전입 2022.01.27, 확정 2021.12.27. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출)

* 소유권이전: 강샛별 (2022.02.10)

* 압류: 인천세무서장 (2023.03.06 말소 예정)

* 압류: 남동구 (2024.10.17 말소 예정)

* 압류: 시흥세무서장 (2025.09.17 말소 예정)

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2026.03.19 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최윤정)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-27

확정일자: 2021-12-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금 없음.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구월동 지역은 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 관공서 등이 소재하여 배후수요가 풍부합니다.

4.2. 소형 주거 공간 수요

건물 규모(16.79㎡)를 고려할 때, 1인 가구 또는 소형 오피스텔/도시형생활주택을 찾는 수요층을 대상으로 한 임대 수익형 물건으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 병원, 은행, 마트, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 구월여자중학교가 위치하고 있으며, 주변 지역으로 학군 정보도 확인됩니다.

5.3. 기타

본건은 도시형생활주택으로 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

폐문 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 현황 파악이 어렵습니다. 내부 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 선순위임차권 (말소 예정)

등기부상 을구 3번 임차권이 존재했으나, 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 확약서의 효력 및 절차 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2012년 준공)에 해당합니다. 감정가는 5,400만원으로 책정되었으며, 권리분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 내부 상태 미확인, HUG 인수조건 변경 등의 변수가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 예술회관역 인근 역세권 입지

* 비교적 신축 건물 (2012년 준공)

* 소형 면적 (16.79㎡)으로 1인 가구 임대 수요 기대

* 권리상 인수 부담 없음 (보증금 0원)

* 감정가 대비 저렴한 투자 진입 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보는 본건과 건물 연식, 면적, 유형(다세대주택)에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건은 도시형생활주택으로, 유사 면적의 오피스텔 또는 도시형생활주택 실거래가 및 임대 수익률을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

건축물대장 상 전유부분 면적은 16.79㎡이며, 본건과 동일한 건물(인스테이션Ⅱ) 내 소형 유닛의 실제 거래 사례가 없어 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다. 다만, 제공된 주변 다세대주택 실거래가(3.3㎡당 약 110만원 ~ 170만원)를 참고하되, 본건의 건물 연식(2012년) 및 소형 면적(5.08평)의 특수성을 감안해야 합니다.

감정가 5,400만원을 기준으로, 최소 4,500만원 ~ 5,000만원 범위에서 낙찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 다만, 잠재적 리스크(내부 상태, HUG 조건 등)를 고려하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

※ 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보 및 주변 시세를 토대로 산정한 것이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 정도, 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.