나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502229 [1] 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 102동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제102동 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2013.04.10.) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샤시창호 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로폭, 서측으로 소로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2026타경502229 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 102동 4층 402호입니다.

건축물은 2013년 4월 10일 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

감정평가액은 155,000,000원입니다.

토지 면적은 33.13㎡ (약 10.02평)이며, 건물 면적은 45.52㎡ (약 13.77평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

건축물 총괄표제부에 따르면 해피하우스는 2011년 10월 14일 건축 허가를 받아 2011년 10월 26일 사용승인을 받았으며, 총 29세대가 거주 가능한 규모입니다. 본건이 속한 102동은 5층 높이입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, '간재울초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 등고평탄한 정방형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 동측으로 중로폭, 서측으로 소로폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사로 추정됩니다.

등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 연수세무서장의 압류(갑4)입니다.

압류(갑4)보다 후순위인 주택임차권(김엄경, 을5, 133,000,000원)과 강제경매(주택도시보증공사, 갑5, 136,500,000원)가 등기되어 있으나, 을구 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 만한 부담 있는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김엄경)

보증금: 136,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-06-01

배당신고일자: 2024-12-27

대항력: 없음

비고: (을5 주택임차권등기 말소 동의 확약서 제출)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 서구 검암동 일대는 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

주변 단지 및 건물들의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다. (2026년 1월 기준)

* 풀하우스 101동: 30.72㎡ (약 9.3평), 2010년식, 3층, 9,300만원 (평당 약 1,000만원)

* 뉴베스트(616-1): 62.67㎡ (약 18.9평), 2010년식, 4층, 17,900만원 (평당 약 950만원)

* 몽베르타운하우스2차: 72.87㎡ (약 22평), 2009년식, 3층, 18,300만원 (평당 약 830만원)

본건은 건물 면적 45.52㎡ (약 13.77평)으로, 유사 물건 중 풀하우스보다는 크고 뉴베스트, 몽베르보다는 작은 규모입니다.

이를 토대로 본건의 적정 시세를 평당 약 900만원에서 1,000만원 사이로 추정해 볼 때, 총 시가총액은 약 123,930,000원 (13.77평 * 900만원/평) 에서 137,700,000원 (13.77평 * 1,000만원/평) 수준으로 판단됩니다.

감정가 155,000,000원은 현재 추정 시세보다 다소 높게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상가 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '간재울초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건의 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이 반복적으로 언급되고 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특수한 인수 조건이나 절차가 적용될 수 있음을 의미하며, 실제 입찰 전 HUG 측과의 협의 또는 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다. 이 부분이 경매 결과에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대차 정보: 임대관계는 미상으로 확인되나, 등기부상 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

인천 서구 검암동에 위치한 해피하우스 102동 402호는 간재울초등학교 인근에 자리한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2013년 준공)이며 철근콘크리트 구조로 안정적인 물건입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 임차권 및 강제경매 등기 등이 모두 말소될 예정이므로, 권리상 인수할 부담은 없습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본 건의 낙찰 후 처리 과정에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 반드시 사전 조사를 통해 구체적인 내용을 파악해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 건물 면적 대비 감정가(155,000,000원)는 현재 추정 시세(약 124,000,000원 ~ 138,000,000원)보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 교육 환경: 초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에 매력적인 요소입니다.

* 권리상 안전성: 말소되는 권리들로 인해 낙찰 후 권리 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 발전 가능성: 검암동 일대의 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* HUG 관련 특이사항: HUG 인수조건 변경 내용에 따라 유리한 조건으로 낙찰받거나, 해당 조건을 잘 이해하고 활용할 경우 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 155,000,000원

본건의 주변 시세 분석 결과, 적정 시가총액은 약 124,000,000원 ~ 138,000,000원으로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원이므로 시세보다 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

하지만 'HUG 인수조건 변경'이라는 불확실한 요소가 존재하므로, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 추정 시가총액 범위 내에서, 또는 감정가 대비 10~15% 이상 낮게 접근하는 것을 권장합니다.

종합적으로 고려한 예상 입찰가 범위는 120,000,000원 ~ 135,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.