나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502223 [1] 인천광역시 서구 가좌동 158-26 명보타운 11동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하고, "인천가좌역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 자동차운수업 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호이며, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지이며, "다세대주택" 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(가좌역주변지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2024.8.29.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람. 본건 건물은 사용승인일(1996.4.18.) 이후 약29년이 경과되었으며, 외부 관찰시 일부 균열이 있고 건물 노후화에 따른 보수 등이 필요할 수 있으므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

물건 비고

-본건 건물은 사용승인일(1996.4.18.) 이후 약 29년이 경과되었으며, 외부 관찰 시 일부 균열이 있고 건물 노후화에 따른 보수 등이 필요할 수 있다는 감정평가서 기재 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502223 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 158-26 명보타운 11동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원

토지면적: 27.91㎡ (약 8.44평)

토지지분: 27.9125㎡ (약 8.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

건물지분: 46.8㎡ (약 14.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인천가좌역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 자동차운수업 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천가좌역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전 및 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다. 말소기준권리는 2023년 11월 20일자 구리세무서장의 압류 등기입니다.

* 말소기준권리

2023년 11월 20일자 압류 (구리세무서장)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 순위 5번의 주택임차권등기(박재현, 138,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(박 ).

- 보증금: 138,000,000원.

- 차임: 0원.

- 전입일자: 2022-08-05.

- 확정일자: 2022-07-13.

- 배당신고일자: 2024-09-04.

- 대항력: 없음.

- 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

공동주택과 근린생활시설, 자동차운수업 등이 혼재된 지역으로, 지역적으로는 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 현황

본 건물은 1996년 4월 18일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다. 사용승인일로부터 약 29년이 경과하여 건물 노후화가 진행되었으며, 외부 관찰 시 일부 균열이 있고 보수가 필요할 수 있다는 감정평가서의 기재가 있습니다.

* 토지이용계획

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌역주변지구), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인의 경우 해당 허가를 받아야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

인천가좌역 인근에 위치하여 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 양호합니다. 도보권 내에 대형 마트, 전통 시장, 병원 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 주변 교육시설

인근 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. (구체적인 학군 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

1996년 사용승인된 건물로 약 29년 경과하였으며, 외부 균열 등 노후화에 따른 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역

해당 구역은 외국인의 주택용도 취득 시 토지거래허가를 받아야 하므로, 외국인 투자자의 경우 취득에 제약이 있을 수 있습니다.

* 선순위 임차권

을구 5번 주택임차권(박 ). 총액 138,000,000원. 채권자인 주택도시보증공사가 말소 동의 확약서를 제출하여 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 관련 서류를 재확인하여 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 심각한 혐오시설의 존재에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 가좌동 일대는 공업 지역과 주거 지역이 혼재하는 특성이 있어, 구체적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천가좌역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 2,900만 원이며, 건물은 연식이 29년 경과하여 노후화에 따른 수리 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 특정 투자자에게는 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천가좌역 초역세권 입지

* 비교적 저렴한 감정가 및 경매 기회

* HUG 말소 동의로 인한 임차권 인수 부담 없음

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 14평)의 다세대주택이 2026년 1월에 8,700만 원 ~ 1억 3,000만 원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 1억 2,900만 원이며, 건물 노후화 및 수리 비용 발생 가능성, 토지거래허가구역 등 고려사항을 종합적으로 판단할 때, 현재 시점에서 예상 가능한 적정 입찰가는 1억 1,000만 원 ~ 1억 2,500만 원 선으로 추정됩니다. 최적의 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인 및 상세한 권리 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 예상 입찰가: 115,000,000원 (금일억일천오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.