나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502205 [1] 인천광역시 서구 연희동 706-8 대명파크타운 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재하는 "연희동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(인천2호선)'아시아드경기장역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제201호로서, 외벽은 치장벽돌붙임 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26 ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바랍니다.

물건 비고

건물 외벽에 '20동'으로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502205 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 706-8, 대명파크타운 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.77㎡ (약 10.21평)

토지 지분: 33.77㎡ (약 10.21평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

건물 지분: 51.66㎡ (약 15.63평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 주요 정보 요약

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동행정복지센터" 북동측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호이며, 건물 면적은 51.66㎡입니다. 감정가는 95,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 인천2호선 아시아드경기장역 및 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 및 토지 구조

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제2층 제201호이며, 외벽은 치장벽돌붙임 마감 등입니다. 창호는 하이샷시 창호입니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26 ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 102,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-20

확정일자: 2021-12-07

배당신고일자: 2022-08-31

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건에 대한 임차인은 대항력이 없습니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (2022-07-19)

등기부채권 총액: 3,699,500,000원

본건 등기부상 주요 권리로는 소유권 이전, 한국토지주택공사의 주택임차권(말소 예정), 인천세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 서구청의 압류, 서울보증보험의 강제경매 등이 존재합니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 의하면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 주택임차권 등기가 있으나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 면적(51.66㎡, 약 15.63평)의 주변 다세대주택 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 52.39㎡(약 15.8평) 거래가 13,100만원

* 2026년 1월, 57.54㎡(약 17.4평) 거래가 15,000만원

* 2026년 1월, 59.38㎡(약 17.9평) 거래가 6,600만원 (해당 거래는 시세 대비 현저히 낮아 특이사항으로 고려)

이를 바탕으로 본건의 현재 시세는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 연희동 지역은 아파트, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 행정시설: 연희동행정복지센터 인근

* 교통: 인천2호선 아시아드경기장역, 버스정류장 인접

* 편의시설: 근린생활시설 인접

* 교육시설: 학교 인접

* 녹지: 공원 인접

5.2. 건축물 정보

대명파크타운은 2001년경 건축된 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역입니다. 허가 유효기간은 2025.8.26 ~ 2026.8.25이므로, 경매 진행 시점에 따라 적용 여부를 확인해야 합니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 외벽 표기

건물 외벽에 '20동'으로 표기된 사항은 관리사무소나 인근 주민 문의를 통해 정확한 내용을 확인하여 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

6.4. 현장 조사 제약

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 외형 조사만 가능하였으며, 내부 상태는 유사 물건의 일반적인 상태를 기준으로 평가되었으므로 경매 참여 시 유의가 필요합니다.

6.5. 주변 혐오시설

인천 서구 연희동 706-8 일대 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 95,000,000원입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 등기부상 인수되는 권리 없이 말소될 예정이어서 권리관계는 명확한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 다만, 토지거래허가구역(외국인 대상), SGI 인수조건 변경, 건물 외벽 표기 오류 가능성, 현장 조사 제약 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 면밀한 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시세보다 낮아 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인도 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 권리가 없습니다.

* 양호한 입지 및 교통: 아파트, 학교, 공원 등이 인접해 있고 대중교통 이용이 편리한 주거지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원이며, 주변 유사 면적의 최근 매매가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준입니다. 감정가가 시세보다 낮고 권리관계가 명확한 점을 고려하여, 시세의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 다만, SGI 인수조건 변경, 건물 외벽 표기 등의 미확인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 분석 및 잠재적 리스크를 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.