나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60741 [1] 경기도 파주시 야당동 1056-3 이더펠리체 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 각종 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 경의중앙선 "야당역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제4층 제409호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호등임

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 45미터 내외, 북동측으로 폭 약12미터, 남동측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(파주운정지구)(접 합) , 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합 ), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세 대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2)기 타 : 없음

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60741 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1056-3 이더펠리체 4층409호

용도: 오피스텔

감정가: 125,000,000원

토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 1.주변 교통

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 경의중앙선 "야당역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

1.1. 2.건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제4층 제409호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.1. 3.토지 및 도로

토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 폭 약 45미터, 북동측으로 폭 약 12미터, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 등입니다. 또한, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-03

* 확정일자: 2023-04-03

* 배당신고일자: 2025-04-14

* 대항력: 없음

* 비고:

1.2. 2.등기부 요약

* 소유권보존신탁 (주식회사무궁화신탁, 2021-01-21)

* 소유권이전1번신탁등기말소 (강도연, 2021-04-14)

* 주택임차권 (김초이, 125,000,000원, 2025-04-14 접수, 2023-04-03 전입/확정, 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-03-19 접수, 말소기준권리, 등기부채권 총액: 125,000,000원)

1.2. 3.주의사항 및 특별조건

신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인은 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하게 됩니다. 이는 매수인이 임차인에게 별도로 보증금을 지급할 의무가 없음을 의미합니다. HUG 인수조건 변경은 이러한 보증금 관련 사항을 명확히 하는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 야당역 인근에 위치한 오피스텔 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 아파트 단지와 오피스텔이 함께 있어 주거 및 업무 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

야당역을 중심으로 형성된 상업 지역 내에 위치하여 금융기관, 식당, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 경의중앙선 야당역을 통해 서울 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 보증금반환 채무는 매수인에게 승계되지 않으나, 임차인 관련 법적 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 외국인 등 특정 대상에 해당될 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 최신 실거래가 정보와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 야당역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서로 인해 임차인의 보증금 125,000,000원에 대한 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 다만, 최근 실거래가와 감정평가액의 차이가 크다는 점은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 야당역 역세권 오피스텔로, 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 임차인의 보증금 125,000,000원에 대한 인수 부담이 없어, 낙찰 후 명도가 용이할 수 있습니다.

* 건물 구조 및 설비 상태가 양호하여, 즉시 활용 가능한 투자 대상입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 이더펠리체 오피스텔(전용면적 20.03㎡)의 매매가는 2026년 4월 7,970만원 ~ 8,000만원 수준에서 형성되어 있습니다. 감정가는 125,000,000원으로 제시되었으나, 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 낙찰가의 산정은 시세보다 높게 형성될 가능성은 낮습니다.

본건의 경우, 임차인 보증금(125,000,000원)이 인수되지 않으며, 최근 시장에서 거래되는 가격대가 8,000만원 내외임을 감안할 때, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 최소 입찰가, 경쟁 상황, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.