나이스옥션 법원경매 인천 2026타경204 [1] 인천광역시 서구 가좌동 144-77 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌1동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며 부근 은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

형태 및 이용상태

자루형 평지를 주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측 자루로 로폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과 문의 560-6659)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거 래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26. ~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

별첨 '건물개황도' 기호(ㄱ)~ 기호(ㄹ)을 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브위기와 2층건으로서, 외벽: 돌붙임 및 적벽돌치장쌓기 마감 등. 창호: 알미늄샷시 창호 등입니다.

이용상태

'주택' 입니다.

설비내역

급·배수, 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '건물개황도' 기호(ㄱ)~ 기호(ㄹ)을 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경204 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 144-77

용도: 단독주택

감정가: 250,440,420원

토지면적: 105.90㎡ (약 32.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 103.83㎡ (약 31.40평)

건물 제시외면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOO

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, '가좌1동행정복지센터' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2011년 1월 28일 접수된 서구신용협동조합의 근저당(87,100,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

전입일자: 2014-04-21

대항력: 없음

보증금/차임: 0원 (미상 처리되었으나, 0원으로 기재됨)

비고:

* 임차인: 조

전입일자: 2005-03-18

대항력: 있음

보증금/차임: 0원

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계는 미상으로 처리되어 인수 여부 등 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 조

전입일자: 2006-06-14

대항력: 있음

보증금/차임: 0원

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계는 미상으로 처리되어 인수 여부 등 면밀한 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 약 488,200,000원입니다.

4. 상권분석

제공된 JSON 데이터는 주로 연립, 다세대 주택의 실거래 정보이며, 본건은 단독주택으로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

최근 실거래 사례들은 2026년 1월에 거래된 것으로 보이며, 면적 약 35.45㎡의 다세대 주택이 8,700만원, 면적 약 46.62㎡의 연립다세대가 13,000만원에 거래되었습니다.

본 건의 대지면적(105.90㎡) 및 건물면적(103.83㎡)을 고려할 때, 주변 빌라/다세대 시세와 직접 비교는 어렵습니다.

다만, 가좌동 일대의 부동산 시장은 다양한 형태의 주거용 건물들이 거래되고 있으며, 인근에 인천2호선 가좌역이 위치해 있어 교통 편의성이 좋은 편입니다.

가좌공업단지 및 주안국가산업단지가 인접해 있어 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 '가좌1동행정복지센터'가 위치해 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통으로는 차량 접근이 용이하고 버스 정류장이 인근에 있습니다.

검색 결과, 가좌동 일대에는 감중공원, 건지공원 등 녹지 공간이 있으며, 인천광역시교육청서구도서관, 가좌시장, 거북시장 등이 인접해 있어 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

또한, 홈플러스 가좌점도 가좌1동에 위치하고 있습니다.

주변 학군으로는 가좌초, 가림초, 가좌중, 가림고, 가좌고 등이 있으며, 교육 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.

특별히 검색된 혐오시설은 없으나, 가좌하수처리장이 과거 혐오시설로 분류되었다가 친환경 시설로 전환되는 사례가 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 2명(조영철, 조풍현)의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 처리되어 있어 실제 인수해야 할 보증금이나 명도 관련 분쟁 가능성이 존재합니다. 이는 권리분석 시 최우선으로 검토해야 할 사항입니다.

일괄매각으로 제시외 건물(11.80㎡)이 포함되어 있어, 이에 대한 추가적인 관리나 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

등기부채권 총액(약 4.88억원)이 감정가(약 2.50억원) 대비 상당히 높아, 채권자 입장에서는 적극적인 경매 진행이 예상되나, 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로, 외국인 매수 시 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 단독주택으로, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임 정보가 0원으로 표기되어 있어 실제 인수 부담이나 명도 문제가 발생할 수 있는 점은 가장 큰 위험 요소입니다.

감정가는 2.5억원 수준이나, 주변 유사 단독주택 또는 대형 빌라의 시세 정보를 추가적으로 면밀히 파악하여 실제 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

가좌동 일대는 공업단지와 주거지가 혼재되어 있으며, 다양한 편의시설과 녹지공간을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

인천 서구 가좌동은 교통망 개선 및 지역 개발 가능성이 있는 지역입니다.

단독주택으로서의 토지 가치와 함께, 향후 재건축이나 증축 등 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

주변에 공업단지가 있어 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터의 거래 사례(2026년 1월 기준, 다세대/연립 주택)는 8,700만원에서 13,000만원 수준으로, 본 건의 감정가 250,440,420원과는 큰 차이를 보입니다. 이는 주택 유형(단독주택 vs 다세대) 및 토지 지분, 건물 규모의 차이로 인한 것으로 판단됩니다.

인천 서구 가좌동 지역의 단독주택 실거래가 정보를 추가 조사한 결과, 유사한 면적과 연식의 단독주택은 평당 약 600만원 ~ 1,000만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건의 토지면적 105.90㎡ (약 32.03평)를 기준으로 할 때, 평당 700만원 ~ 900만원을 적용하면 토지 가치는 약 22,421만원 ~ 28,827만원으로 추정해 볼 수 있습니다.

건물의 연식 및 상태에 따라 가치가 달라지겠지만, 토지 가치가 감정가 수준에 근접하거나 상회할 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 인수 부담, 제시외 건물 처리 비용, 그리고 현재 등기부채권 총액(4.88억원) 대비 낮은 감정가 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 및 거래 사례, 그리고 잠재적 리스크 요소를 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가(250,440,420원)를 기준으로 하되, 권리 관계 및 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 200,000,000원 ~ 225,000,000원 범위에서 검토해 볼 것을 제안합니다.

이는 어디까지나 현재 정보에 기반한 추정치이며, 현장 답사 및 권리관계에 대한 추가적인 정밀 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.