나이스옥션 법원경매 인천 2026타경225 [1] 인천광역시 서구 가정동 560-11 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "가정중앙시장역" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

조적조 슬래브위기와 지붕 3층 건물 중 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 1990-01-17)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-12-26), 지구단위계획구역 (가정중앙시장역주변지구), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2류(8m~10m))(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

통칭 '금잔디빌라'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경225 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황 (토지, 건물)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 560-11 2층201호 (통칭 '금잔디빌라')

용도: 다세대주택

건물 구조: 조적조 슬래브위기와 지붕 3층 건물 중 제2층 제201호 (사용승인일자: 1990-01-17)

토지면적: 22.22㎡ (약 6.72평)

토지지분: 22.2187㎡ (약 6.72평)

건물면적: 31.55㎡ (약 9.54평)

건물지분: 31.545㎡ (약 9.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 거래 정보

감정가: 80,000,000원

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (가정중앙시장역주변지구), 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "가정중앙시장역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 인근은 주거지역 및 근린생활시설이 주로 분포하고 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 현재 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 2021년 12월 17일자 정윤희 근저당권(45,000,000원)보다 후순위 권리인 2026년 3월 20일자 임의경매 개시결정(채권자: 정윤희) 및 2026년 3월 30일자 압류(성북세무서장)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 정신화 (정 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-19

대항력: 없음

비고:

* 함정자 (함 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-29

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(을5, 근저당 2021-12-17)보다 앞서는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다. '대항력있는 임차인'인 함정자(함 )는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 관련 법적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 가정동 일대는 가정중앙시장역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 주변에 다세대주택, 아파트 단지, 상가 등이 분포하고 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

가정중앙시장역 인근에 위치하여 시장, 상점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 도보 및 차량으로 접근 가능한 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크 (임차인, 토지거래허가구역)

* 대항력있는 임차인: 함정자(함 ) 임차인은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 정확한 권리 관계 및 명도 협의 시 발생할 수 있는 잠재적 비용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 매수인의 자격에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크 (건축년도 등)

건축년도가 1990년으로 노후화된 편이므로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 가정동에 위치한 다세대주택으로, 가정중앙시장역 인근에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 1990년 건축된 노후 건물이며, 특히 '대항력있는 임차인'이 존재함에도 불구하고 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 관련 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 토지거래허가구역 지정 또한 매수인의 자격에 따라 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가정중앙시장역 역세권 입지로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

* 소규모 다세대주택으로 개별 투자 및 관리에 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 인천 서구 가정동에서 거래된 유사 다세대주택 시세를 분석한 결과, 2026년 1월에 거래된 2002년식 '인정아트빌101.102동'(38.58㎡)은 9,500만원, 1994년식 '삼우타운빌라5동'(39.19㎡)은 9,000만원에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적이 31.55㎡로 유사 사례보다 작습니다. 이를 감안한 적정 시장 가치는 약 7,200만원 ~ 7,500만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 8,000만원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가(8,000만원) 대비 유사 면적의 최근 거래 시세(약 7,200만원~7,500만원)를 고려할 때, 감정가가 시장가 대비 약간 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 더불어, '대항력있는 임차인' 함정자(함 )의 보증금 0원, 차임 0원이라는 특이사항으로 인한 명도 리스크 및 불확실성 비용을 감안해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 75,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 93.75% 수준이며, 시장 시세 범위 내에서 리스크를 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.