나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60762 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 829-6 다온빌리지 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단지형다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제3층 301호로서, 외벽:치장벽돌 및 징크판넬 마감 등 창호:샷시 마감 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04) , 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.(임대 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60762 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 829-6 다온빌리지 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 3억 1천 5백만원

* 토지 면적: 61.32㎡ (약 18.55평)

* 토지 지분: 61.324㎡

* 건물 면적: 58.33㎡ (약 17.65평)

* 건물 지분: 58.33㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 경OOO

* 건축물 사용승인일: 2020년 12월 02일

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조

* 건축물 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층 301호

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 해당 없음

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "동국대학교 일산병원" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 단지형 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전체적인 교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태:

* 본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역(복합 zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상, 특정 용도) 등에 해당됩니다. 특히 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 주변 혐오시설:

* 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 생활환경에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (지속적인 환경 변화 가능성 있음)

1.3. 권리분석

* 경매 대상 권리: 본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자 경OOO의 신청에 의한 것입니다.

* 말소기준권리:

* 을3. 경기남부수산업협동조합 근저당권 (접수일자 2021-03-08, 채권최고액 295,200,000원). 이 권리를 포함한 대부분의 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (존재 시)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 명도 진행 시 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 5월 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 경우 전용면적 약 67~72㎡ 기준으로 2억 2천만원에서 3억원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

* 예시 거래:

* 2026년 5월 19일, 69.11㎡ (헤리티지9동) 2억 6천 9백 90만원 (약 390만원/㎡)

* 2026년 5월 20일, 67.98㎡ (디펠리스2단지1동2동) 2억 2천만원 (약 323만원/㎡)

* 2026년 5월 7일, 72.55㎡ (GL타운) 3억원 (약 413만원/㎡)

* 본건과의 비교:

* 본건은 전용면적 58.33㎡로, 최근 거래된 사례들보다 면적이 작습니다.

* 가장 최근 거래된 헤리티지9동 (69.11㎡, 2억 6천 9백 90만원)의 평당가(약 390만원/㎡)를 적용하면, 본건(58.33㎡)의 시장 가치는 약 2억 2천 7백만원대로 추정됩니다.

* GL타운(72.55㎡, 3억원)의 평당가(약 413만원/㎡)를 적용하면, 본건(58.33㎡)의 시장 가치는 약 2억 4천 1백만원대로 추정됩니다.

* 감정가와의 비교:

* 본건의 감정가는 3억 1천 5백만원으로, 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설:

* "동국대학교 일산병원"이 인근에 위치하여 의료 시설 접근성이 우수합니다.

* 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 난방 및 설비:

* 도시가스에 의한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 승강기가 설치되어 있어 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 간의 괴리: 본건의 감정가(3억 1천 5백만원)가 최근 거래 사례에서 나타난 시세 (약 2억 3천만원 ~ 2억 4천만원 추정)보다 높게 책정되었습니다. 이는 낙찰가를 결정하는 데 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 가축사육제한구역: 일부 제한 구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 가축 관련 시설 운영 시 관련 법규를 확인해야 합니다. (현 주택 이용에는 큰 영향 없을 것으로 판단)

* 명도 과정: 비록 임차인이 대항력이 없으나, 실제 거주자로부터의 명도는 물리적인 절차와 시간이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 지역에 소재합니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 매각으로 대부분 소멸되므로 권리상 안전성은 높습니다.

* 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않다는 장점이 있습니다.

* 다만, 감정가 대비 최근 시장 시세가 낮게 형성되어 있다는 점이 투자 결정 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 경매를 통해 등기부상 권리(근저당 등)가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 용이한 명도: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 지역 개발 가능성: 일산동구 식사동은 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시세차익 가능성: 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 3억 1천 5백만원입니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가를 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 전용면적 58.33㎡ 기준으로 약 2억 3천만원에서 2억 4천만원 사이로 추정됩니다.

* 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 이를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 2억 5천만원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. (이하 금액으로 입찰 시 수익성 확보에 유리)

* 이는 최근 시세 및 감정가와의 괴리를 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가 인수 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.