나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경64 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 2층02-056호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매역(경춘선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 상가주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건가지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 갈매역(경춘선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1,2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제2층 제02-056호 및 제02-057호로서,(사용승인일 : 2022.09.01) 외벽 : 복합판넬 및 페어글라스 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리창호 및 샷시창호 등

이용상태

기호(1),(2) 공히 "공장(지식산업센터)"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비, 냉난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사, 근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구),중로2류(폭15m~20m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3제1호))<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인등/허가대상용도:단독다가구연립다세대아파트])임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경64 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-12, 구리갈매 금강펜테리움 IX타워 지식산업센터동 2층 02-056호

건물명: 구리갈매 금강펜테리움 IX타워

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 508,000,000원

토지면적: 39.02㎡ (약 11.8평)

토지 지분: 39.0181㎡

건물면적: 102.70㎡ (약 31.06평)

건물 지분: 102.6999㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

사용승인일: 2022.09.01

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매역(경춘선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 지식산업센터, 아파트단지, 상가주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 갈매역(경춘선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 15일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 996,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸예정 권리: 매각으로 인해 본건 등기부상의 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상 별도 확인이 필요합니다. 현재까지 확인된 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사어깨동무

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2026년 02월 26일

* 확정일자: 2026년 04월 17일

* 배당신고일자: 2026년 06월 04일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인이 주장하는 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

* 비고: 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변시설: 본건은 지식산업센터, 아파트 단지, 상가, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 건물 용도: 건물은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 지원시설(기숙사, 근린생활시설, 업무시설)도 포함되어 있어 다양한 업종의 입주가 가능합니다.

* 지역특성: 갈매역 인근의 지식산업센터 집적 지역으로, 관련 사업체 및 종사자 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 중 2층에 위치합니다.

* 마감상태: 외벽은 복합판넬 및 페어글라스, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리 및 샷시 등으로 마감되어 있습니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기(23대), 주차장(총 1346대), 냉난방설비 등을 갖추고 있어 편리한 업무 환경을 제공합니다.

* 준공: 2022년 9월 1일 사용승인을 받아 신축된 건물입니다.

1.5. 잠재적리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수자나 주택 용도로 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지식산업센터 거래에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 관련 법규 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 기재되어 있어, 입찰 전 권리관계에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 임대관계: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 임차인 현황이 파악되었습니다. 실제 점유 및 사용 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

본건은 2022년에 사용승인된 신축 지식산업센터 건물로, 최신 설비와 깔끔한 내부 상태를 자랑합니다. 갈매역 초역세권은 아니지만 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주위로 다양한 유형의 시설이 혼재하여 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계상 인수할 부담은 없어 보이나, 물건명세서에 기재된 지상권 등은 반드시 확인해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 신축 건물이라는 점과 편리한 교통 여건을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 역세권 인접: 갈매역(경춘선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

* 다목적 활용: 지식산업센터 및 지원시설(기숙사, 근린생활시설, 업무시설)로 복합 활용이 가능하여 다양한 사업자의 니즈를 충족시킬 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 구리갈매공공주택지구 및 주변 개발 계획과 연계하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 508,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 점, 그리고 갈매역 인근의 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 시세 조사 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 주변 유사 지식산업센터의 최근 실거래가, 공실률, 임대료 수준 등을 면밀히 분석하여 본건의 경쟁력 있는 입찰가를 결정해야 합니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.