나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70571 [1] 경기도 의정부시 신곡동 764-3 디유아르떼오피스텔주건축물 1동 14층1407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 소재하는 '경기도청 북부청사' 북측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지, 상업시설 및 업무시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장 및 의정부 경전철 '경기도청 북부청사역'이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 제14층 제1407호로서(사용승인일:2021.01.27) 외벽 : 석재 및 세멘몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(2013-06-28), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 과밀억제권역, 건폐율:70%이하,용적률:800%이하,층수:3층이상,건축물용도:상업용지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사가 대항력포기확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70571 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 764-3 디유아르떼오피스텔 주건축물 1동 14층 1407호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 139,000,000원

* 토지 면적: 4.73㎡ (약 1.43평)

* 건물 면적: 24.80㎡ (약 7.50평) (전용면적)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2021년 1월 27일

* 건축물 규모: 철근콘크리트구조, 16층 건물 중 14층

1.1. 입지조건

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3. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 신곡동, '경기도청 북부청사' 북측 인근

* 주변 환경: 대단위 아파트 단지, 상업시설, 업무시설 등이 혼재된 지역

* 교통: 제반 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 의정부 경전철 '경기도청 북부청사역'이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 18일 접수된 유병희의 가압류 (등기부갑5)

* 본 건 강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (등기부갑16)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이은상)

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2021-10-13, 확정일자: 2021-09-23

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사에서 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다.)

* 인수되는 임차보증금: 0원 (주택도시보증공사는 신청 채권자로서 임차권자 이은상의 임차보증금반환채권 양수인으로, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.)

* 총 등기부 채권액: 1,375,368,933원 (등기부상 다수의 가압류, 압류 등기가 존재하나, 말소기준권리 이하 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

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3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 신곡동 일대는 대규모 아파트 단지와 다양한 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 교통 접근성: 경기도청 북부청사역이라는 경전철 역세권에 위치하고 버스정류장 또한 인접해 있어 유동인구 확보 및 출퇴근에 매우 유리한 입지입니다.

* 건축물 특징: 2021년 1월에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 상품성이 우수합니다.

* 시세 동향:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2023년 12월 5일, 24.8㎡ 면적의 본 건물(디유 아르떼 오피스텔)이 100,950,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 ㎡당 약 4,070,000원 수준입니다.

* 또한, 22.2㎡ 면적은 93,440,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건물의 전용면적 24.80㎡ 기준, 최근 실거래가는 약 1억원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

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3. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 인근에 대규모 아파트 단지와 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교육시설: (제공된 정보에 명시되지 않았으나, 주변 아파트 단지 및 경전철역 인근으로 볼 때 교육 환경도 양호할 것으로 추정됩니다.)

* 주요 관공서: 경기도청 북부청사가 인근에 위치하여 행정 편의성을 제공합니다.

* 건물 내부 시설: 철근콘크리트구조의 16층 건물 중 14층에 위치하며, 사용승인일은 2021년입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사의 복합적 지위: 본 건의 신청 채권자이자 임차권 양수인인 주택도시보증공사가 복합적인 지위를 가지고 있습니다. 대항력 포기 확약서 제출로 낙찰자에게 인수되는 임차보증금은 없으나, 채권 회수 과정에서 발생할 수 있는 절차적 복잡성이나 기타 잠재적 이슈는 유의해야 합니다. (단, 현재까지 명시된 권리 분석상으로는 특이사항 없음)

* 혐오시설: 본 물건지 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. (다만, 부동산 시장 조사 시에는 해당 지역에 대한 보다 상세한 현장 확인이 권장됩니다.)

* 시장 변동성: 부동산 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

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3. 종합 의견

* 본 물건은 의정부시 신곡동에 위치한 비교적 신축급(2021년 준공) 오피스텔로, 시장에서 선호도가 높은 상품입니다.

* 경기도청 북부청사 인근이라는 뛰어난 입지 조건과 경전철역 및 버스 노선이 인접한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리분석 결과, 주택도시보증공사에서 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 고려해야 하나, 신축 연식과 우수한 입지 조건을 감안할 때 충분한 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

* 최신 연식의 신축급 오피스텔로 상품 가치가 높습니다.

* 역세권 입지라는 장점은 향후 공실 위험을 낮추고 임대 수익률을 확보하는 데 유리합니다.

* 권리관계가 명확하여 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 수월하게 진행될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 초기 투자 비용 부담이 적으며, 순수익률을 높이는 데 기여합니다.

1.8. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 139,000,000원입니다.

* 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일한 면적인 24.8㎡ 오피스텔이 2023년 12월 100,950,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 4,070,000원 수준입니다.

* 감정가와 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 신축 연식과 우수한 입지 조건을 고려하되, 최근 시장 가격을 반영하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 인수되는 임차보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현 시세 분석 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 115,000,000원 내외의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 시장 상황 및 투자 전략에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.