나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60753 [1] 경기도 파주시 아동동 357-10 정원팰리스 103동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 경의중앙선 "금촌역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 경의중앙선 "금촌역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일마감 등 창 호 : 샷시창호등임

이용상태

본건은 단지형 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지 공히 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구 획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가 구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 조정아)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60753 (1)

소재지: 경기도 파주시 아동동 357-10 정원팰리스 103동 4층402호

용도: 연립주택

감정가: 254,000,000원

토지면적: 49.22㎡ (약 14.89평)

건물면적: 68.08㎡ (약 20.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 파주시 아동동 소재 경의중앙선 "금촌역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 경의중앙선 "금촌역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2026타경60753) 등기입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

임차인: 조

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-28

확정일자: 2022-03-11

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 조 )가 2026.05.21. 자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

최근 실거래가 분석:

정원팰리스 103동 (동일 건물, 2016년 건축, 68.08㎡): 2026년 5월, 170,000,000원에 거래됨.

소르빌A동 (2016년 건축, 62.668㎡): 2026년 3월, 160,000,000원에 거래됨.

우촌연립가동 (1985년 건축, 57.6㎡): 2026년 5월, 67,000,000원에 거래됨.

시세 분석: 동일 단지인 정원팰리스 103동의 최근 실거래가는 170,000,000원으로, 본건 건물 면적(68.08㎡) 및 건축 연도(2016년)가 동일한 점에서 가장 중요한 비교 대상입니다. 이는 본건의 감정가(254,000,000원) 대비 낮은 시세 수준을 나타내고 있어, 시장 가격에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 경기도 파주시 아동동에 위치한 현대식 연립주택 단지 내에 속해 있습니다.

편의시설: 주변에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 경의중앙선 금촌역과 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항: 임차인 조 와 HUG 간의 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 이루어졌으나, 관련 법적 절차의 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2026.08.25.까지), 이는 외국인 등의 토지 취득 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년에 준공된 현대적인 연립주택으로, 금촌역 인근에 위치하여 입지 및 교통이 양호합니다. 권리분석상 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가와 동일 단지의 최근 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 조사가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연도(2016년) 대비 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 접근 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 254,000,000원입니다.

동일 단지(정원팰리스 103동)의 68.08㎡ 면적 물건이 2026년 5월에 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

낙찰자가 인수할 임차 보증금은 0원이므로, 보증금 부담은 없습니다.

현 시세와 최근 거래 사례, 그리고 인수되는 권리가 없다는 점을 종합적으로 고려하여, 190,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향 및 추가적인 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.