나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70528 [1] 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임의정부 10층1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 연립 및 다세대주택 등이 혼재된 지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철"의정부 중앙역(의정부경전철)"이 소재하는 등 대중교통 이용편의는 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지상23층 건물 내 제10층 제1004호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택(원룸형주택)주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 소화설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거 및 업무시설의 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석 천))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사가 대항력포기확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70528 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임 의정부 10층1004호

용도: 도시형생활주택

감정가: 90,000,000원

건물 준공일: 2020-06-03

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 2.98㎡ (약 0.90평)

토지지분: 2.9795㎡ (약 0.90평)

건물면적 (전용면적): 18.23㎡ (약 5.51평)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 아파트단지, 연립 및 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 "의정부 중앙역(의정부경전철)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 대상 토지는 북측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로2류, 소로3류, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석 천)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 말소기준권리: 2026년 3월 16일자 강제경매개시결정 (갑4)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 이주희: 대항력 있음. 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원. 전입일자 2025-06-30, 확정일자 2025-07-02.

비고: 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 이는 배당을 통한 변제 또는 다른 절차로 해결될 가능성이 높습니다.

* 임차인 함다은 (주택도시보증공사 양수): 대항력 없음. 보증금 95,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-03-07, 확정일자 2022-02-11.

비고: 주택도시보증공사에서 함다은 임차인의 임차보증금 반환채권 양수인이자 신청채권자로서, 함다은의 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 95,000,000원

1.3. 상권분석

* 건물: 메트하임 의정부 (2020년 준공)

* 주변: 근린생활시설, 아파트, 연립, 다세대주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합지구입니다.

* 역세권: 의정부중앙역(의정부경전철)이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 이용 현황: 도시형생활주택(원룸형), 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔)로 복합 이용되고 있습니다.

* 시세 동향 (주변 연립/다세대 매매 정보 기반 분석):

* 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 본건과 건물 종류 및 건축 연도에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 최근 매매된 다세대 주택들의 경우, 면적 32.05㎡ ~ 51.78㎡ (약 9.69평 ~ 15.66평)의 매물이 102,500,000원 ~ 110,000,000원 선에서 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적 18.23㎡ (약 5.51평)은 제공된 시세 정보의 최저 면적보다도 작습니다.

* 이러한 점을 감안할 때, 본건의 감정가 90,000,000원 (약 4,937,000원/㎡)은 제공된 다세대 주택 시세보다 높게 책정된 것으로 보이나, 신축급 도시형생활주택임을 감안하면 타당성을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1~2인 가구에 적합한 형태입니다.

* 교통: 의정부중앙역 접근성이 좋으며, 주변 버스 노선망 또한 잘 갖추어져 있어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 상태: 2020년 준공된 철근콘크리트 구조의 23층 건물 중 10층에 위치하며, 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있습니다. (위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화, 주차 설비 등)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 이주희의 대항력: 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 배당 결과에 따른 추가적인 변제 요구 가능성을 염두에 두어야 합니다. (보증금 100만원)

* 복합 건물 용도: 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔이 혼재된 건물로, 관리의 복잡성, 층간 소음, 주차 문제 등 잠재적 갈등 요인이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 중점경관관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 자체 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 의정부시의 소각장 이전 관련 논란이 있었으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 메트하임 의정부 도시형생활주택 10층 1004호입니다. 의정부중앙역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있으며, 2020년에 준공되어 건물 상태가 양호합니다.

권리분석상, 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 함다은의 경우, 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 이주희는 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

작은 면적의 신축급 도시형생활주택으로 1인 가구의 임대 수요 및 소액 투자 상품으로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 제공된 주변 시세 정보가 본건과 다른 종류의 주택(다세대)임을 감안할 때, 감정가 대비 실거래가를 면밀히 비교 분석하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 공간: 의정부중앙역 인근 소형 평수(18.23㎡)로 1인 가구 임대 수요 및 소액 투자에 적합합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 양호한 교통 여건: 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 교통 이용이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확화: 복잡했던 임차인 권리관계가 정리되어 있어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 수 있습니다. (인수되는 임차보증금 없음)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 90,000,000원 (약 4,937,000원/㎡)

제공된 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 시세(약 212만원/㎡ ~ 320만원/㎡)와 비교했을 때, 본건 도시형생활주택의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 메트하임 의정부 건물의 신축 연도(2020년)와 역세권 입지를 고려할 때, 그 차이가 발생할 수 있습니다.

본건의 면적이 18.23㎡ (5.51평)으로 매우 작아, 일반적인 '다세대' 주택과는 시세 형성에 차이가 있습니다. 소형 평수의 신축 도시형생활주택은 ㎡당 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다.

현재 제공된 시세 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

투자를 고려하신다면, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 63,000,000원 ~ 72,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

실제 투자 결정 시에는 최근 6개월 이내 유사 건물의 실거래가, 임대 수익률, 주변 개발 계획 등을 추가적으로 면밀히 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.