나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70548 [1] 경기도 동두천시 보산동 400-1 104동 1층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 보산동 소재 '보산역(1호선)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역(1호선/보산역)이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 1990.04.25) 외 벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방2, 거실, 주방, 욕실1, 창고, 다용도실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

① 토지형상 : 2필 일단지로서 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지임. ② 이용상태 : 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

'등기사항전부증명서'상 본건에 대한 표시사항이 '제104동 제1층 제504호'로 표시되어 있으나, 집합건축물대장 및 관리사무소에 확인 결과 '제104동 제5층 제504호'로 확인되었으니 경매진행 및 입찰참여시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기 타 : -

물건 비고

등기사항증명서상 '제104동 제1층 제504호'로 표시되어 있으나 건축물대장상 '제104동 제5층 제504호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70548 (1)

소재지: 경기도 동두천시 보산동 400-1 104동 1층504호 (등기사항증명서상 표기)

* 실제 건축물대장상 표기: 경기도 동두천시 동광로154번길 15 (보산동) 104동 5층 504호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 45.02㎡ (약 13.62평)

건물면적 (전용면적): 39.69㎡ (약 12.01평)

건물 용도: 아파트 (대한주택공사보산아파트 104동 504호)

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 5층 건물 내 제5층

사용승인일: 1990년 4월 25일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼성생명보험주식회사

말소기준권리: 삼성생명보험주식회사 근저당권 (2023-06-08, 63,690,000원)

주요 등기사항:

* 2007-01-12: 김경원 소유권 이전

* 2007-02-21: 조오규 소유권 이전

* 2021-06-10: 김현숙 소유권 이전 (매매)

* 2023-06-08: 삼성생명보험주식회사 근저당권 설정 (63,690,000원, 말소기준권리)

* 2026-03-17: 삼성생명보험 임의경매개시결정 (56,899,969원)

등기부채권 총액: 63,690,000원 (말소기준권리 기준)

특이사항: 등기사항증명서상 '제104동 제1층 제504호'로 표기되어 있으나, 건축물대장 및 관리사무소 확인 결과 '제104동 제5층 제504호'로 확인됨. 이는 본 건의 가장 중요한 확인 사항이며, 입찰 참여 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 동두천시 보산동에 위치하며, 지하철 1호선 보산역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 단지 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 1호선 보산역이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류, 소로2류, 소로3류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 6월 8일 삼성생명보험주식회사가 설정한 근저당권(채권액 63,690,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 경매 절차를 통해 매각이 완료되면 소유권 이전 등기를 포함한 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 내용은 명세서에 별도 기재 없음)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황은 '미상'으로 표시되어 있습니다. 따라서 해당 주택에 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 차임 등의 상세 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 따른 권리관계 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우, 실제 인수 부담이 발생할 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 보산역 인근 지역으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실 1개, 창고, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

5.2. 편의시설

단지 주변 및 보산역 인근에 상업시설, 학교 등이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.3. 설비 및 구조

건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기사항과 건축물대장상 호수 불일치

가장 큰 리스크 요인으로, 등기사항증명서에는 '1층 504호'로, 건축물대장에는 '5층 504호'로 표기되어 있습니다. 이는 소유권 이전, 담보 설정, 전입 신고 등 법적 효력에 중대한 영향을 미칠 수 있으며, 취득 후 법적 분쟁이나 재산권 행사상의 어려움이 발생할 수 있습니다. 매수인은 이 부분에 대해 명확한 사실 관계 확인 및 법적 검토를 반드시 진행해야 합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

임대 관계가 '미상'으로 되어 있어, 실제 거주자가 있는지, 있다면 그 권리관계와 보증금, 차임 등에 대한 정보가 불분명합니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1990년에 사용승인된 건물로, 약 36년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 동두천시 보산동 소재 아파트로, 지하철 1호선 보산역 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 감정가는 6천만원으로 비교적 저렴하게 책정되었으나, 가장 치명적인 문제는 등기부와 건축물대장 상의 호수 불일치 문제입니다. 이 부분에 대한 명확한 해소 없이는 안전한 취득이 어렵다고 판단됩니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 추가적인 리스크로 작용합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 보산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

8.2. 낮은 감정가

6천만원의 감정가는 지역 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로, 향후 권리관계 불일치 문제가 해결된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

노후된 아파트의 리모델링을 통해 주거 가치를 높이고, 지역 개발에 따른 수혜를 받을 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 60,000,000원입니다. 그러나 앞서 언급된 등기부와 건축물대장 간의 호수 불일치라는 매우 중대한 하자가 존재하므로, 일반적인 경매 물건과 동일 선상에서 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 이러한 심각한 권리관계 불일치는 많은 입찰자들의 참여를 망설이게 할 것이며, 잠재적 인수 부담까지 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다. 본 하자에 대한 철저한 사전 조사 및 법적 검토를 통해 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 범위 내에서, 감정가의 70~80% 수준인 42,000,000원에서 48,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률 전문가와의 상담을 통해 결정하는 것이 필수적입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 반드시 검증해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.