나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70552 [1] 경기도 의정부시 녹양동 383-19 한라쉐르빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 "의정부종합운동장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 학교 및 공공시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근 간선도로에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 편의도는 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 3층 302호로서 외벽: 치장벽돌, 드라이비트 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생시설, 급·배수시설, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(국제크리스쳔학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(희망학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사가 대항력포기확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70552 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서

* 소재지: 경기도 의정부시 녹양동 383-19 한라쉐르빌 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 82,000,000원

1.2. 건물 상세 정보

* 건축년도: 2001년

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 3층 302호

* 건물면적: 38.56㎡ (약 11.66평)

* 토지면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 "의정부종합운동장" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 학교 및 공공시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 출입이 가능함.

* 인근 간선도로에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 편의도는 보통으로 평가됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m~12m) 접합

* 상대보호구역(국제크리스쳔학교, 희망학교)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2017년 1월 23일 접수된 봉화군새마을금고의 근저당권 (을6)

* 본 경매로 인해 말소될 권리: 주택임차권(을7), 근저당권(을6), 가압류(갑6, 갑8), 강제경매(갑12) 등.

3.2. 인수주의 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 해당 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 11월 23일

* 확정일자: 2015년 9월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사가 대항력포기확약서를 제출하였으며, 이에 따라 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.4. 특이사항

* SGI 인수조건 변경 및 서울보증보험 주식회사의 대항력포기확약서 제출로 인한 경매 절차 진행.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 최근 인근 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 동일 단지명(한라쉐르빌)의 2001년식 건물(388-2번지, 56.16㎡)이 2026년 5월 3일 80,000,000원(약 142.45만원/㎡)에 거래되었음.

* 유사 건축년도(2003년)의 인근 평화주택(382-7번지, 65.77㎡)은 2026년 5월 14일 120,000,000원(약 182.45만원/㎡)에 거래됨.

* 본건(38.56㎡)의 감정가는 82,000,000원(약 212.65만원/㎡)으로, 최근 거래 사례 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단됨.

4.2. 동일 단지/건물 비교

* 본건 소재지인 한라쉐르빌(383-19번지)은 2001년 준공되었으며, 인근의 한라쉐르빌(388-2번지) 역시 2001년식으로 유사한 조건임.

* 388-2번지 사례(56.16㎡, 8,000만원)의 가격 수준을 적용 시, 본건(38.56㎡)의 시세는 약 5,492만원 수준으로 추정할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주위 근린상가 및 생활 편의시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성은 보통으로 판단됨.

5.2. 교육시설

* 본건 인근에 희망학교, 국제크리스쳔학교 등 교육시설이 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 학군 관련 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 현재 제공된 정보상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차보증금은 0원임.

* 서울보증보험의 대항력포기확약서 제출로 인해 권리관계는 명확한 편이나, SGI 인수조건 변경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 시장 변동성

* 최근 매매 사례 분석 결과, 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 사례가 존재하여, 향후 시세 변동성에 대한 면밀한 관찰이 필요함.

6.3. 주변 환경

* 검색 결과, 의정부시 녹양동 321번지 일대에 건설폐기물 임시보관소 설치가 추진되면서 주민들의 반발이 있었던 사례가 확인되었으나, 본건 소재지(383-19번지)와 직접적인 연관성은 낮아 보임. 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 녹양동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거지역 내에 자리하고 있으며 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준임. 권리관계는 명확하게 정리되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으나, 감정가 대비 주변 실거래가 수준을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 할 필요가 있음. SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 이는 매각 절차의 특수성을 나타내는 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 인수해야 할 임차보증금이 없어 명확한 권리관계.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 발전 가능성 잠재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원이지만, 주변 유사 건물(한라쉐르빌 388-2번지)의 최근 매매 사례(56.16㎡, 8,000만원)를 고려할 때, 단위 면적당 시세는 약 142.45만원 수준으로 추정됩니다. 또한, 인근 평화주택(382-7번지, 65.77㎡)의 거래 사례를 적용하면 약 182.45만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적 38.56㎡에 대해 두 사례의 평균 가격 수준(약 162.45만원/㎡)을 적용하여 산정한 예상가는 약 62,700,000원입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

본 물건의 현재 감정가가 실거래가 대비 높은 점을 감안하여, 입찰 시 보수적인 접근이 필요하며, 최소 70% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 지켜보는 전략을 제안합니다.

이에 따라, 예상 입찰가를 63,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.