나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60737 [1] 경기도 파주시 야당동 1056-3 이더펠리체 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 내 제3층 제303호로서, - 외벽 : 외장석 붙임 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로, 동측으로 중로 및 남동측으로 세로의 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(파주운정지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.5.21. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60737 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1056-3 이더펠리체 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 7.18㎡ (약 2.17평)

토지지분: 7.1809㎡ (약 2.17평)

건물면적: 21.65㎡ (약 6.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트를 배후로 한 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하여 교통 여건은 양호합니다. 본건이 소재한 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 광대로, 동측으로 중로 및 남동측으로 세로의 보행자 전용도로와 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류, 소로3류, 중로3류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 토지거래 계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25, 특정 주택 유형)으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리(최선순위 설정 권리)는 2026년 3월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다. 이 말소기준권리에 의해 해당 경매 개시 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담(소멸되지 않는 권리)은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 분석

* 임차인: 손

전입일자: 2025년 10월 1일

대항력: 있음

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원

비고: 임차인이 대항력을 가지고 있으나 보증금이 0원(미상)으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 엄영오

전입일자: 2021년 2월 18일

확정일자: 2023년 3월 2일

배당신고일자: 2025년 2월 24일

대항력: 없음

보증금: 126,000,000원

비고: 대항력이 없으며, 기재된 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용

2026년 5월 21일, 주택도시보증공사로부터 임차인에 대한 중요한 확약서가 제출되었습니다. 해당 확약서의 내용은 다음과 같습니다. 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다는 내용입니다. 이는 잠재적인 임차인 관련 리스크를 상당히 완화시키는 요소로 작용합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 야당동 일대는 야당역을 중심으로 상업 시설과 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다수의 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔의 배후 수요가 풍부한 편입니다. 서측 및 동측으로 다양한 폭의 도로가 접하고 있어 물류 이동 및 고객 접근성이 양호합니다. 현재 상가지대로 형성되어 있어 임대 수익 창출에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 경의중앙선 야당역 인근에 위치하여 서울 및 수도권으로의 대중교통 이용이 편리합니다. 주변으로 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 편의 시설 이용이 용이하며, 다양한 상업 시설이 주변에 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 건물 자체적으로는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 및 소화 설비 등을 갖추고 있어 생활하는 데 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 손 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 분류됩니다. 다만, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인에게 돌아올 잔존 보증금 반환 청구 등의 권리는 포기된 상태이므로, 이로 인한 직접적인 법적 리스크는 매우 낮다고 판단됩니다.

* 감정가와 실거래가 차이: 본건의 감정가는 1억 2,700만원이지만, 최근 2026년 4월과 5월의 실거래가는 약 8,000만원 내외로 확인됩니다. 이는 시장 상황, 감정 시점, 물건 상태 등에 따라 발생할 수 있는 차이이며, 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 본건 토지는 외국인 등이 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택을 건축할 경우 토지거래 계약에 관한 허가를 받아야 하는 지역에 포함되어 있습니다 (25.8.26~26.8.25). 이는 오피스텔 용도에는 직접적인 영향을 미치지 않으나, 향후 토지 이용 및 거래 시 고려될 수 있는 제한 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 야당역 역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 오피스텔로서 입지 조건이 양호합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 점, 그리고 HUG가 제출한 임차인 확약서로 인해 권리 관계가 비교적 명확하고 매수인에게 돌아올 법적 부담이 최소화된 점이 가장 큰 장점입니다. 하지만 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 입찰가 산정의 필요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 기대

* 2021년 준공된 신축 건물로 관리비 부담이 적고 선호도 높음

* HUG의 확약서로 인한 권리 관계의 명확성 및 잠재 리스크 감소

* 주변 상업 및 주거 인프라 발달로 인한 지속적인 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

최근 2026년 4월 및 5월 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(20.029㎡)의 오피스텔이 약 7,970만원에서 8,000만원 사이에 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 본건의 전용면적은 21.65㎡로, 최근 실거래가 수준을 적용하면 ㎡당 약 399만원으로 산정 시 약 8,640만원 수준의 가치를 가집니다. 본건의 감정가는 1억 2,700만원으로, 최근 실거래가와는 상당한 차이를 보이고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크가 현저히 낮아졌다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 면적 차이와 시장 상황을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 본 보고서에서는 90,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. (본 가격 산정 시 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.