나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60743 [1] 경기도 파주시 파주읍 파주리 538-9 파주한아름파크원오피스텔3단지 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 "파주초등학교" 남서측 인근에 위치하는 파주 한아름파크원오피스텔3단지 제6층 제602호로서, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제6층 제602호 로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중임.(후첨. 건물개황도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)공히, 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-153)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26 ∼26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점일 현재 임대중인 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경60743 (1)

경기도 파주시 파주읍 파주리 538-9 파주한아름파크원오피스텔3단지 6층602호

오피스텔 (주거용)

감정가: 220,000,000원

토지면적: 34.84㎡ (약 10.54평)

건물면적: 66.58㎡ (약 20.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 파주읍 파주리 소재 "파주초등학교" 남서측 인근에 위치한 파주 한아름파크원오피스텔 3단지 제6층 제602호입니다.

주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 10층 건물 중 6층에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

현재 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

난방, 위생 및 급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 2필지의 일단의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 속하며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 3월 12일에 접수된 고서농업협동조합의 근저당권(채권액 139,200,000원)입니다.

본 경매 사건에서 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유철민

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2025-12-08

* 확정일자: 2025-11-07

* 배당신고일자: 2026-04-09

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 수 있으나, 현재로서는 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권보존: 한아름건설주식회사 (2020-12-31)

소유권이전2번신탁등기말소: 한아름건설주식회사 (2022-03-21)

근저당권: 고서농업협동조합 (2025-03-12, 139,200,000원, 말소)

가압류: 주택도시보증공사 (2026-01-23, 3,666,300,000원, 말소)

임의경매: 고서농업협동조합 (2026-03-19, 117,101,031원, 말소)

등기부채권 총액: 3,805,500,000원

1.3. 상권분석

본건이 속한 파주 한아름 파크원 오피스텔 3단지는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

최근 2년간의 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2025년 2월: 9층, 73.8819㎡ (약 22.35평) → 250,000,000원

* 2025년 2월: 10층, 73.8819㎡ (약 22.35평) → 250,000,000원

* 2026년 1월: 9층, 73.8819㎡ (약 22.35평) → 230,000,000원

제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하게 분석되어, 실질적인 전월세 시세 파악에는 한계가 있습니다.

본건의 건물 면적은 66.58㎡(약 20.14평)으로, 유사 면적의 최근 실거래가는 23,000만원에서 25,000만원 사이로 파악됩니다.

2026년 1월 거래된 23,000만원(9층)이 가장 최근 거래이며, 본건은 6층이므로 층수 차이를 감안할 때 시세는 23,000만원 ~ 24,000만원 범위로 예상됩니다.

감정가 220,000,000원은 최근 시세 범위와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 "파주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 환경은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)로의 거래 시 허가가 필요합니다. 다만, 본건 용도(오피스텔/업무시설)로의 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

임차인 유철민은 대항력은 없으나 보증금 500만원이 존재합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 명도 절차 진행 시 협상 과정에서 고려될 수 있습니다.

등기부상 주택도시보증공사의 가압류 금액이 36억 6천만원으로 높게 기재되어 있으나, 이는 말소 대상 권리이므로 낙찰자가 인수하는 부분은 아닙니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 2020년 준공의 신축급 오피스텔로, 건물 상태 양호 및 권리 관계가 명확하여 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

감정가는 220,000,000원으로, 최근 시세 분석 결과와 비교했을 때 적정 수준으로 평가됩니다.

대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금이 소액이라 명도 진행에 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 관리 용이성 높음.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 없음.

감정가 대비 시세가 적정하여 투자 가치 있음.

주변 편의시설 및 교통 환경 양호.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 220,000,000원

최근 시세 (2026.01, 9층): 230,000,000원

최근 시세 (2025.02, 9-10층): 250,000,000원

본건(6층)의 층수 차이를 고려하여, 시세와 감정가를 종합적으로 판단 시, 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 220,000,000원 을 권장 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.