나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12072 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 85-4 더클래스 2층 202호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜온 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철 제7호선, 경의중앙선 및 경춘선 '상봉역' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 공동주택, 주상복합건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 제7호선 및 경의중앙선 '상봉역' 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2019.07.04.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 샷시: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 '사무소'이나, 외관조사 및 탐문조사 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 판단됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 및 기계식주차장 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 토지가 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상봉동 85-4번지, 85-8번지, 85-9번지, 85-10번지 공히: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,재정비촉진지구 <도시재정비 촉진을 위한 특별법>,재정비촉진지구(상봉6존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

본건은 공부상 '사무소'이나, 외관조사 및 탐문조사 결과 주거용으로 이용중인 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅳ. 참고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12072 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 85-4 더클래스 2층 202호

용도: 업무시설 (현황: 주거 이용 추정)

감정가: 262,000,000원

토지면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

토지 지분: 14.250899999999998㎡ (약 4.31평)

건물면적: 41.55㎡ (약 12.57평)

건물 지분: 41.55㎡ (약 12.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 '상봉역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 공동주택, 주상복합건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 및 경의중앙선 '상봉역'과 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: 본건 주변에 특별히 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 손OO (강제경매 신청)

임차인 현황:

* 임차인: 손선진 (손 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-21

* 확정일자: 2020-09-01

* 배당신고일자: 2023-05-09

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건은 주택임차권(을1, 2023-05-09)이 등기되어 있으며, 대항력 있는 임차인으로 보증금 전액 변제 시까지 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

말소기준권리: 압류 (안산세무서장, 2022-03-18, 갑5)

인수되는 권리:

* 주택임차권: 손선진 (을1, 2023-05-09) - 보증금 220,000,000원. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다. (물건명세서 참고사항에 명시)

인수 보증금 합계: (제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 등기부상 주택임차권(을1)의 '말소: 인수' 표기를 고려할 때, 임차인 손선진이 본 경매의 신청 채권자이므로 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 경우 실질적인 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 배당 절차 확정 전까지는 잠재적 인수 가능성(220,000,000원)을 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (매매): 권영만 (갑4, 2020-09-21)

* 주택임차권: 손선진 (을1, 2023-05-09, 보증금 220,000,000원, 인수)

* 압류: 안산세무서장 (갑5, 2022-03-18, 말소기준)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑6, 2022-09-13, 말소)

* 압류: 남동세무서장 (갑8, 2025-03-13, 말소)

* 강제경매: 손선진 (갑9, 2025-03-17, 말소)

* 압류: 서울특별시동대문구 (갑10, 2025-07-04, 말소)

* 전체 등기부채권 총액: 2,291,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 단독주택, 공동주택, 주상복합건물, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있으며, 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선 '상봉역'을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 주변 버스 노선 또한 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 주거시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 손선진(손 )은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 220,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 명도 및 추가 비용 발생의 주요 요인이 될 수 있습니다.

용도 불일치: 공부상 용도는 '업무시설(사무소)'이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 건축법 등 관련 법규 위반 소지가 있으며, 명도 협상 시 불리하게 작용하거나 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

재정비촉진지구: 본 물건이 위치한 지역은 '재정비촉진지구(상봉6존치관리구역)'로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 가능성을 시사하지만, 개발 계획 및 일정에 따라 재산권 행사에 제약이 발생하거나 예상치 못한 변화가 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 가축사육제한구역: 보건행정과에 문의하여 상세 확인이 필요합니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제를 받습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트) 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 본 물건의 경우 주거용으로 이용 중이므로, 허가 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 상봉역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성은 주요 리스크 요인입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 보증금의 정확한 규모 및 명도 가능성을 판단한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 트리플 역세권(7호선, 경의중앙선, 경춘선) '상봉역' 인접으로 인한 뛰어난 교통 접근성.

* 서울시 재정비촉진지구 포함으로 인한 장기적인 지역 개발 및 가치 상승 기대.

* 현재 주거용으로 이용 중인 현황을 고려한 실거주 또는 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 등기부상 주택임차권(을1)의 '말소: 인수' 표기와 물건명세서의 '잔액을 매수인이 인수함' 문구를 종합적으로 고려할 때, 임차인 손선진(손 )의 보증금 220,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

만약 임차인이 본 경매의 신청 채권자(손선진)와 동일인이고, 경매를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상된다면 실질적인 인수 보증금은 0원이 될 수 있습니다. 그러나 이 부분은 배당표 확정 전까지는 불확실하므로, 입찰 시에는 잠재적 인수 보증금 220,000,000원을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가: 262,000,000원

[본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 임차인 인수 여부, 명도 비용, 지역 시세, 재정비 사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 시점에서는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.