나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60732 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-5 원흥동다세대주택 에이동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "도래울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대, 연립 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 교통여건은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 건내 제1층 제101호로서, 외벽: 인조대리석, 외장타일 등, 창호: PVC창호 등의 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및, 급, 배수시설, 도시가스에 의한 난방설비 등 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-07-30),지구단위계획구역(궁말취락),소로3류(폭 8m 미만)(2013-07-30) (접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지 구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획 법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-5번지에 위치한 다세대주택으로, 고양지원 2026타경60732 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 감정평가액은 274,000,000원이며, 토지 면적은 69.92㎡(약 21.15평), 건물 면적은 74.30㎡(약 22.48평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 소재한 "도래울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 연립 및 단독주택 등이 형성된 주거 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

도로상태: 본건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 문제가 없습니다.

토지이용계획: 본 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(궁말취락)에 해당합니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 토지)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 을3 근저당권(접수일자 2021년 2월 3일)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 을5 주택임차권: 임차인 이 (보증금 280,000,000원, 전입일자 2020년 11월 30일, 확정일자 2020년 11월 17일). 본 임차권은 매수인에게 인수되며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 인수 조건이 명시되어 있으므로 배당 결과에 따른 최종 인수 금액 확인이 필수적입니다.

소멸되는 권리 (매각으로 소멸):

* 갑3 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4 소유권이전

* 을3 근저당권 (말소기준권리)

* 을4 근저당권

* 갑6 가압류 (현대캐피탈)

* 갑7 가압류 (현대캐피탈)

* 갑8 가압류 (현대캐피탈)

* 갑11 압류 (함안군)

* 갑12 압류 (고양시)

* 갑13 강제경매 (주택도시보증공사) - 본 경매 개시 결정 권리

특이사항: 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수되는 보증금에 대한 면밀한 권리 분석이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 주거 용도로 사용되고 있습니다.

주변 환경: 주변은 다세대, 연립, 단독주택 등으로 구성된 전형적인 주거 지역입니다.

편의 및 교육 시설: "도래울중학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (주변 추가 시설 정보는 지도 검색 등을 통해 확인 필요)

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 평지붕 건물입니다.

마감 상태: 외벽은 인조대리석 및 외장타일로 마감되었으며, 창호는 PVC 창호로 설치되어 있습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 도시가스에 의한 난방 설비 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: (추가 조사 필요)

혐오시설: (추가 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 280,000,000원의 임차보증금 중 배당으로 충당되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인해 실제 총 지출 비용이 증가할 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 배당 결과에 따라 달라질 수 있는 조건부 사항으로, 입찰 전 반드시 잔액 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제약: 가축사육제한구역 및 특정 용도의 토지거래계약허가구역에 해당하여 향후 토지 사용 및 거래에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 274,000,000원입니다. 주거 밀집 지역 내에 위치하며 기본적인 교통 및 생활 여건은 양호한 편입니다. 가장 중요한 점은 280,000,000원의 임차보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 중 배당으로 충당되지 않는 금액은 매수인이 부담해야 한다는 것입니다. 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가와 최근 실거래가 정보 사이에 큰 차이가 발견되어, 정확한 시세 파악과 함께 임차 보증금 인수 조건에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건에 대한 정확한 배당 결과 분석이 가장 중요합니다.

감정가와 최근 거래 사례 간 시세 차이가 크므로, 정확한 시장 가치 재평가를 통해 입찰가 결정의 근거를 마련해야 합니다.

74. 30㎡의 비교적 넓은 전용 면적을 가진 다세대주택으로, 실수요자나 투자자에게 매력적인 부분이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가: 350,000,000원

산정 근거: 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 비슷한 면적(65.18㎡)의 신축 건물(2022년식)이 440,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 건물 연식(2017-2018년식) 및 면적(74.30㎡)을 고려할 때, 시장 가치가 감정가(274,000,000원)보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 이에 따라, 잠재적 시장 가치를 반영하여 350,000,000원으로 예상 입찰가를 산정하였습니다. 본 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 부동산 자체의 가치에 기반한 가격입니다. 그러나 280,000,000원의 임차보증금 중 배당받지 못하는 잔액은 매수인이 인수해야 하는 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 최종 입찰 결정 시에는 인수되는 보증금 총액을 고려하여 총 지출 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.