나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60734 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 7층723호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역(경의중앙선)"남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하6층/지상10층 건물 내 제7층 제723호로서, 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐비설비, 승강기 설비, 주차 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측,서측,남측 및 동측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-02-27)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 고양지원 2026타경60734 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 97,000,000원

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 7층723호

* 용도: 오피스텔

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하6층/지상10층

* 준공일: 2018년 08월 08일

* 면적:

* 토지면적: 6.06㎡ (약 1.83평)

* 건물면적: 24.36㎡ (약 7.37평)

* 토지지분: 6.06㎡ (약 1.83평)

* 건물지분: 24.36㎡ (약 7.37평)

1.3. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "탄현역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(탄현역)이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

* 도로: 본건 북측, 서측, 남측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발), 소로1류, 중로3류. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 건물 상태 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하6층/지상10층 건물 내 제7층 제723호입니다.

* 외벽: 석재 붙임 마감 등.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.

* 창호: 샷시 창호.

* 설비: 급배수 위생설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 주차 시설을 갖추고 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 임차인 현황

* 본건에는 선순위 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 대항력 있는 임차인이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 안 )

* 총 임대차보증금: 110,000,000원 (1차: 100,000,000원, 2차 증액: 5,000,000원, 3차 증액: 5,000,000원)

* 전입일자: 2018년 10월 1일

* 확정일자: 1차 2018년 10월 2일, 2차 2020년 10월 12일, 3차 2022년 09월 26일

* 배당신고일자: 2024년 10월 22일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인의 임대차보증금 총액 110,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

2.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 12월 26일자 고양세무서장의 압류(갑5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1(주택임차권), 갑5(압류), 갑6(압류), 갑7(강제경매), 갑8(압류) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 법원에 의해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 선순위 임차인의 보증금 (상기 2.1. 임차인 현황 참조)

2.3. 총 채권액 (등기부 기준)

* 등기부상 기재된 채권액은 100,000,000원이지만, 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 신청 채권액은 111,497,127원입니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

* 본건은 탄현역 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하여 오피스텔로서의 기본적인 수요가 존재합니다.

* 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요 확보에 유리하며, 근린생활시설 또한 풍부하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

3.2. 교통 접근성

* 경의중앙선 탄현역이 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 자가용 이용 접근성도 양호합니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근 상가에 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 입점해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 백화점, 대형마트 등 대규모 편의시설 이용 시 차량 또는 대중교통 이용이 필요합니다.

4.2. 교육시설

* 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

4.3. 녹지 및 휴식공간

* 제공된 정보만으로는 주변 공원 및 녹지 공간에 대한 구체적인 확인이 어렵습니다. 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 전액 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 감정가 97,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰가에 더해 추가적인 부담이 발생합니다.

5.2. 시세 대비 높은 채권액 및 감정가

* 최근 실거래가(22.27㎡ 기준 65,000,000원)와 비교했을 때, 본건의 감정가(97,000,000원) 및 총 투자 예상 금액(낙찰가 + 110,000,000원)은 상당한 부담으로 작용합니다.

5.3. 토지 거래 허가 구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도로 토지 이용 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (본건의 경우 오피스텔로서의 일반적인 사용에는 큰 제약이 없을 수 있으나 확인이 필요합니다.)

5.4. 혐오시설 유무

* 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 제공된 정보만으로는 확인할 수 없습니다. 외부 지도 서비스 또는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 탄현역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다.

* 하지만 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰가에 따라 총 투자 비용이 시장 가치 대비 매우 높아질 수 있는 위험이 있습니다.

* 최근 실거래가와 비교할 때 감정가 및 총 투자 예상 금액이 높아, 시세 차익을 기대하기 어려운 구조이므로 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

* 탄현역(경의중앙선) 도보 접근이 가능한 역세권 입지로, 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

7.2. 즉시 활용 가능한 오피스텔

* 건물 상태 및 설비가 양호하여 낙찰 후 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

* 본건 건물 면적(24.36㎡)을 기준으로, 최근 실거래가(22.27㎡, 65,000,000원)를 반영한 단위 면적당 가격은 약 2,918,725원/㎡입니다.

* 이를 본건 면적에 적용 시, 순수 부동산 가치는 약 71,154,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 97,000,000원으로, 최근 실거래가 기반 추정치보다 높습니다.

* 매수인에게 인수되는 보증금 110,000,000원이 상당한 부담이므로, 낙찰가가 높을 경우 총 투자 비용이 과도해집니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

* 시장 시세(약 71,154,000원) 및 최근 거래가(65,000,000원)를 고려할 때, 본건 자체의 가치는 6,500만원 ~ 7,100만원 수준으로 판단됩니다.

* 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금 110,000,000원)이 시장 가격을 훨씬 상회할 가능성이 높아, 매우 보수적인 입찰가가 필요합니다.

* 권장 입찰가: 65,000,000원

* (참고: 상기 입찰가로 낙찰 시, 총 투자 예상 금액은 약 175,000,000원입니다. 이는 순수 부동산 시장 가치 대비 매우 높은 금액이므로, 투자 결정에 신중을 기하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.