나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10368 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 653-3 산들마을 나동 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 "사가정역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 "사가정역" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 "도시형생활주택"으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 가장형 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10368 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 653-3 산들마을 나동 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 333,000,000원

토지면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물면적: 31.70㎡ (약 9.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

본 물건은 지하철 7호선 사가정역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다. 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 사가정역 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 가장형 토지로, '도시형생활주택(단지형다세대주택)' 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 18일자 서울특별시의 압류입니다.

등기부상 권리 중 을구 1번의 주택임차권(이종원, 보증금 250,000,000원, 전입일자 2020-07-08)은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다. 이는 후순위 채권자가 경매를 신청했더라도 선순위 임차인의 권리가 소멸되지 않음을 의미합니다.

감정평가 요약표 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 2022. 10. 12.자 주택임차권등기(대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액부분에 대하여 말소되지 아니함)"라고 명시되어 있으므로, 임차인의 보증금 250,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

기타 후순위 권리(갑10 서울특별시 압류, 갑11 주택도시보증공사 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 사가정역 인근에 위치하여 지하철역세권의 이점을 가집니다. 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 해당 지역은 주거 밀집 지역으로 상업적 가치가 높은 중심 상업지구와는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 제5층 제503호이며, '도시형생활주택'으로 이용 중입니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

해당 물건은 '산들마을' 나동 503호로, 집합건물 총괄표제부상 '산들마을'은 총 28세대, 나동은 14세대로 구성되어 있으며, 주용도는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 경매 절차에서 배당을 통해 전부 변제받지 못할 경우 낙찰자가 부담해야 합니다.

또한, 해당 물건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (외국인 등, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025. 10. 20.~2026. 12. 31.)

7. 종합 의견

본 물건은 사가정역 역세권이라는 장점과 신축(2018년 건축 허가)이라는 이점을 가지고 있습니다. 그러나 2억 5천만원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 크므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 시장 가치 대비 인수해야 할 보증금의 비율을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 사가정역 역세권 입지

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)

* 도시형생활주택으로 실거주 또는 임대 수익 가능성

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사한 신축 다세대주택의 최근 매매가는 면적당 약 12,700,000원에서 13,100,000원 수준입니다.

본 건의 건물면적은 31.70㎡이므로, 이를 기준으로 예상 시세는 약 403,600,000원 (31.70㎡ * 12,734,000원/㎡)으로 산정할 수 있습니다.

인수해야 할 임차인 보증금 250,000,000원을 고려할 때, 실질적인 낙찰가를 결정하는 데 있어 최우선적으로 고려되어야 합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 실질적인 낙찰 가능 금액은 약 153,600,000원 (403,600,000원 - 250,000,000원) 수준이 될 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다.

10. 주변 시설 정보

면목동 653-3번지 및 사가정역 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 대규모 공장이나 혐오시설이 밀집한 지역은 아닌 것으로 파악됩니다. 주변에는 주택가와 상업시설이 혼재하며, 대규모 산업 단지나 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역별 개발 계획 및 건축 허가 과정에서 소음, 분진 등을 유발할 수 있는 소규모 공사나 시설이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.