나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70505 [1] 경기도 양주시 옥정동 176 세창리베하우스 104동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "천보초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 택지개발지구로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 중 1층 104호로서 (사용승인일 : 2003.06.20) 외벽: 몰탈 위 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 하이샤시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 파우더룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 서측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

옥정동 176,187-2 : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한), 상대보호 구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역. 옥정동 176-3 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리 권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70505 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 176 세창리베하우스 104동 1층 104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 59.95㎡ (약 18.14평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 건물 건축 정보

* 아파트명: 세창리베하우스

* 동/호수: 104동 1층 104호

* 사용승인일: 2003년 6월 20일 (건축 연차: 23년)

* 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕, 15층 중 1층

* 이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실 2, 파우더룸, 발코니 등)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "천보초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 택지개발지구로, 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

* 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 중로2류(폭15m~20m)(접합) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 규제 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본건의 말소기준권리는 2022년 12월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을12)입니다.

* 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 이미 말소되었으므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황태양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 7일

* 확정일자/배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 별도의 사실관계가 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

* 등기부상 총 채권액은 152,285,968원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 최근 실거래가 동향

* 최근 3개월 이내 거래된 유사 면적 (84.99㎡) 아파트 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 13일: 185,000,000원 (4층)

* 2026년 6월 3일: 190,000,000원 (12층)

* 2026년 7월 9일: 230,000,000원 (8층)

4.2. 시세 추정

* 본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 최고가는 2억 3,000만원, 최저가는 1억 8,500만원으로, 시세 범위는 1억 8,500만원 ~ 2억 3,000만원으로 추정됩니다.

* 감정가는 현재 시세 범위 내에 적정하게 산정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 세창리베하우스

* 주소: 경기도 양주시 옥정동 176

* 총 동수: 18개 동

* 총 세대수: 998 세대 (대규모 단지)

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 주차대수: 총 1,043대 (세대당 약 1.04대)

5.2. 편의 및 부대시설

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 설비: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기 설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 2003년 준공되어 23년차 아파트이므로, 향후 시설 유지보수 및 수리 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 지역 규제

* 본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

* 현재까지 외부 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 관심 및 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 세창리베하우스 아파트 104동 1층 104호입니다.

* 단지 규모가 크고 주변 학군 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 택지개발지구 내에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 역시 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

7.2. 권리상 안전성

* 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 전혀 없습니다.

7.3. 시세 및 가치

* 감정가는 209,000,000원이며, 최근 실거래가는 1억 8,500만원에서 2억 3,000만원 범위입니다. 감정가가 시세 범위 내에서 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

* 1층이라는 점은 단점으로 작용할 수 있으나, 대규모 단지의 기본 편의시설과 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 23년차 아파트로서 노후화에 따른 관리 비용은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 안전

* 본 건은 권리상 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생하지 않는 안전한 물건입니다.

8.2. 안정적 주거 환경

* 아파트 단지가 밀집한 택지개발지구 내에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

8.3. 시세 차익 및 임대 수익 잠재력

* 최근 실거래가를 고려할 때, 낙찰 후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.4. 지역 발전 가능성

* 양주시 옥정동 지역의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 입찰가 산정

* 감정가: 209,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 185,000,000원 ~ 230,000,000원

* 본 건은 1층임에도 불구하고 감정가는 2억 900만원으로 시세 범위 중간값에 해당합니다.

* 권리상의 안전성과 무난한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 215,000,000원.

* 본 입찰가 범위는 예상치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.