나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50319 [1] 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등교" 남서측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "새절역·응암역" 까지 도보로 각각 약3~4분 및 약9~10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건내 제5층 제501호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·보일러실1 등으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서, 업무시설(오피스텔),다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50319 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 5층501호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 292,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 지분

* 토지 면적: 13.37㎡ (약 4.04평)

* 토지 지분: 13.37㎡ (약 4.04평)

* 건물 면적: 44.63㎡ (약 13.50평)

* 건물 지분: 44.63㎡ (약 13.50평)

* 전용 면적 (JSON 기반): 46.92㎡ (약 14.20평)

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

* 건물명: 거성리젠시

* 주용도: 업무시설 (오피스텔), 다세대주택

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 1층, 지상 9층

* 해당 층: 5층

* 준공일: 2020년 10월 5일

* 대지 면적: 358.6㎡

* 연면적: 1639.36㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

* 대중교통 수단인 버스정류장까지 도보 약 3~4분 소요됩니다.

* 지하철 6호선 "새절역" 및 "응암역"까지 도보 약 9~10분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 준주거지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

* 말소기준권리는 2026년 3월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑3)입니다.

* 본 경매 절차에서 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 (김명기)

* 보증금: 292,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-11

* 확정일자: 2022-11-17

* 배당신고일자: 2025-01-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 김 (김은영)

* 보증금: 292,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-11

* 확정일자: 2022-11-17

* 배당신고일자: 2025-01-23

* 대항력: 없음

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 등기부 상 을3번 임차권 (김명기 외 1명, 292,000,000원, 2025-01-23 접수)은 말소 대상입니다.

* 을3-2번 3번 임차권 경정 공동담보목록 (292,000,000원, 2025-05-02 접수)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 그러나 물건명세서상 신청채권자(주택도시보증공사)는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 따라서, 실제 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 서울 은평구 응암동의 주거 및 근린생활시설이 복합된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 다양한 편의시설, 교육시설, 공원 등이 분포하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 역세권(새절역, 응암역)에 준하는 교통 접근성을 바탕으로 직장인 및 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 근린생활시설 밀집 지역으로 유동인구 확보 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 인근에 은명초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 쾌적성

* 주변에 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 오피스텔로서 현대적인 주거 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 본 물건은 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 이는 특정 목적(예: 외국인, 특정 주택 유형)으로 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하나, 오피스텔 자체의 매매에는 직접적인 제한이 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차권 관련 이슈

* 등기부 상 임차권이 '인수'로 기재된 부분이 있습니다. (을3-2)

* 그러나 신청채권자의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 실질적인 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 이 부분은 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경이라는 특이사항도 있으나, 위 확약서로 인해 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 2020년식 신축급 오피스텔로, 지하철 6호선 역세권에 준하는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 실제 인수해야 할 임차보증금이 없는 점이 매력적입니다.

* 토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 유의해야 할 사항이나, 오피스텔의 일반적인 매매에는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 전반적으로 양호한 입지, 신축 건물, 명확한 권리관계를 바탕으로 안정적인 투자 또는 실거주가 가능한 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 편의 시설 이용 가능.

* 강력한 역세권 접근성: 지하철 6호선 새절역/응암역 도보 약 9~10분.

* 안정적인 임대 수요: 직장인, 1인 가구의 꾸준한 오피스텔 수요 존재.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격 취득 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 292,000,000원

* 최근 실거래가 (2025년 10월 30일): 247,000,000원 (전용면적 46.92㎡ 기준)

* 본 물건의 전용 면적은 46.92㎡입니다.

* 최근 실거래가가 감정가보다 약 4,500만원 낮게 형성되어 있습니다. 이는 시장 상황 변동, 감정평가 시점, 또는 물건의 특정 조건(HUG 인수조건 변경 등)으로 인한 것일 수 있습니다.

* 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 현 시세(24,700만원)를 기준으로, 경매 낙찰가율 90%~100%를 적용하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 이는 보수적인 접근이며, 입찰 참여 전 반드시 최근 부동산 시장 동향 및 본 물건의 가치를 다시 한번 면밀히 검토하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가 범위: 222,300,000원 ~ 247,000,000원

* 현 시세 기준으로, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이로 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.