나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경140 [1] 경기도 의정부시 신곡동 669 동성아파트 110동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '동오역(의정부경전철)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 이루어진 주거지대이며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동오역(의정부경전철)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상 18층 건물 내 6층 601호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생시설, 급배수시설, 승강기, 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신곡동 669 :제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 지구단위계획구역(신곡), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-11-30)(대로3-5호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(동오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세종유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세종유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 아파트에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인하여 집합건축물대장상의 등재사항 및 현황도면과 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 고려하여 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 의정부지방법원 2026타경140 (1)

3. 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 669 동성아파트 110동 6층601호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 187,000,000원

6. 토지면적: 26.09㎡ (약 7.89평)

7. 건물면적: 47.88㎡ (약 14.49평, 전용면적)

8. 매각대상: 토지/건물일괄매각

9. 경매구분: 부동산임의경매

10. 채권자: 신OOO (신한은행)

11. 아파트명: 신곡극동동성 (본건은 110동 601호)

1.1. 입지조건

2. 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '동오역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 이루어진 주거지대이며, 제반 주위환경은 보통임.

3. 교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동오역(의정부경전철)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

4. 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 18층 건물 내 6층 601호임.

5. 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

6. 인접 도로상태: 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있음.

7. 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신곡), 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 동오초, 세종유치원, 신곡중, 이화유치원 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역임.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리: 2022년 09월 19일에 접수된 신한은행 근저당권(을15)임.

3. 권리 내역:

* 갑1: 소유권이전 (1995-07-24)

* 갑2: 소유권일부이전 (2017-02-08)

* 갑3: 2번강미숙지분전부이전 (2020-01-31)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (2020-09-16)

* 갑5: 소유권이전 (2022-09-19, 매매) - 현 소유자로 추정

* 을15: 근저당권 (신한은행, 2022-09-19, 198,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 가압류 (신한카드, 2026-02-03, 12,569,148원) - 매각으로 말소 예정

* 갑7: 임의경매 (신한은행, 2026-03-20, 185,694,888원) - 본건 경매 개시

4. 등기부채권 총액: 210,569,148원.

5. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

6. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* * 본건 아파트에 대한 내부구조는 폐문부재에 따른 출입불가로 인해 정확한 임대차 관계 및 점유 현황을 파악하기 어려움. 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 점유 현황을 반드시 확인해야 함.

1.3. 상권분석

2. 주변 시설: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등 주거 단지 내 일반적인 상권 형성.

3. 교통 접근성: 의정부경전철 동오역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용 편리.

4. 지역 특성: 의정부시 신곡동의 성숙된 주거 지역에 해당함.

1.4. 생활정보

2. 아파트 정보:

* 아파트명: 신곡극동동성

* 주소: 경기도 의정부시 신곡동 669

* 사용승인일: 1995년 06월 19일 (준공 31년차)

* 세대수: 1188세대

* 동수: 10동 (본건 110동)

* 단지 전체 면적: 84,999.78㎡

* 전용면적 (단지): 62,117.28㎡

* 주차대수: 총 347대 (최고층 18층, 최저층 1층)

3. 주변 편의시설:

* 교육 시설: 동오초등학교, 신곡중학교, 세종유치원, 이화유치원 인접.

* 교통 시설: 의정부경전철 동오역, 다수의 버스 노선.

* 기타: 단지 내 상가, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

1.5. 잠재적 리스크

2. 건물 노후도: 1995년 준공으로 30년 이상 경과하여 내부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

3. 내부 확인 불가: 폐문부재로 내부 상태, 수리 필요 여부, 하자 등을 직접 확인할 수 없어 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있음.

4. 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상이며, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 확인이 필수적임.

5. 토지이용계획상 제한: 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 토지이용규제가 존재함.

6. 혐오시설: 주변 지역에 대한 자체적인 검색 결과 혐오시설은 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

2. 본건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 동성아파트 110동 6층 601호 경매 물건입니다. 의정부경전철 동오역 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 기본적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

3. 아파트 건물은 1995년 준공되어 연식이 있으나, 전용면적 47.88㎡(약 14.49평)의 소형 면적으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

4. 등기부상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

5. 다만, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 및 임대차 관계 미상 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 역세권 입지: 의정부경전철 동오역과 가까워 교통이 편리함.

3. 실수요 적합성: 소형 아파트로 1~2인 가구의 실수요자에게 매력적일 수 있음.

4. 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

2. 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 7월 15일, 2층 거래: 17,000만원 (47.88㎡)

* 2026년 7월 6일, 3층 거래: 16,500만원 (47.88㎡)

* 2026년 7월 5일, 11층 거래: 18,800만원 (47.88㎡)

3. 현재 감정가(187,000,000원)는 최근 거래가(최고 18,800만원)와 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었습니다.

4. 동일 면적의 최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 17,000만원에서 18,000만원 내외로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 본건은 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

6. 따라서, 감정가 대비 75% ~ 80% 수준인 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

7. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 임대차 관계 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.