나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10543 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-219 한솔에코빌 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "쌍문초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 (다세대주택 등) 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 1월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽: 석재 및 벽돌타일 붙임 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)) (방3, W/C1, 거실, 주방, 현관 등)임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 완만한 경사가 있는 3필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1~3 공히, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10543 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-219 한솔에코빌 2층204호

* 건물면적: 36.91㎡ (약 11.16평)

* 토지면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

* 용도: 도시형생활주택 (철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건물, 2017년 1월 5일 사용승인)

* 감정가: 201,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "쌍문초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 (다세대주택 등) 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 북서측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 주변 환경: 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 압류 (수원세무서장, 2020.12.11.)

* 소멸되는 권리:

* 위 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑11 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번: 주택임차권 (채권자: 이언희, 금액: 199,000,000원)

* 전입일자: 2020.10.26, 확정일자: 2020.09.22, 배당신고일자: 2022.11.28

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액 부분에 대하여 말소되지 않습니다. 따라서, 본 임차인은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높은 권리입니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인의 보증금 미변제 잔액은 인수될 수 있음)

* 기타 임차인:

* 임차인: 김경섭

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-02

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 거래 형태: 대상 물건은 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 쌍문동 460-184번지, 36.54㎡ (약 11.05평), 2026년 7월 1일 직거래, 146,000,000원 (평당 약 13,212,669원)

* 쌍문동 137-208번지, 26.51㎡ (약 8.02평), 2026년 7월 2일 중개거래, 155,000,000원 (평당 약 19,326,683원)

* 쌍문동 355-1번지, 63.29㎡ (약 19.15평), 2026년 7월 4일 중개거래, 265,000,000원 (평당 약 13,838,120원)

* 시세 평가:

* 대상 물건(36.91㎡, 약 11.16평)의 건물 면적은 최근 거래된 쌍문동 460-184번지(36.54㎡)와 유사합니다.

* 해당 거래 사례(146,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본 건의 시장 가치는 약 147,500,000원 내외로 추정할 수 있습니다.

* 그러나 감정가는 201,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 이는 감정가 산정 시점의 시세 또는 토지 지분 가치 등이 반영되었을 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(199,000,000원)이 감정가와 유사하다는 점이 중요한 고려 사항입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "쌍문초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주위는 공동주택 및 단독주택 혼재 지역으로 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설 검색: (Google Maps 등 지도 서비스 검색 결과)

* 쌍문초등학교, 쌍문근린공원, 도봉구청, 쌍문1동 주민센터 등 인접.

* 현재 시점에서 특정 혐오시설 (예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 건축물대장상 인근 지역에 소규모 공장이나 창고 등이 혼재할 가능성은 있습니다. (정확한 확인 필요)

* 건물 정보:

* 건축 연도: 2017년 1월 5일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물

* 용도: 공동주택 (다세대주택, 도시형생활주택-단지형다세대 14세대)

* 설비: 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인:

* 주택도시보증공사(이언희)는 199,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 잔액을 인수해야 합니다.

* 현재 감정가(201,000,000원)가 임차인 보증금(199,000,000원)과 유사하여, 배당을 통해 전액 변제가 이루어질 가능성이 있으나, 경매 진행 과정 및 실제 배당 순위, 우선변제권 등에 따라 변제받지 못하는 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰자에게 직접적인 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 토지이용규제가 적용됩니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 상태 미상:

* '임대 미상임'이라는 표기는 본 물건에 대한 임대차 현황이 명확히 파악되지 않았음을 의미하며, 현황 조사 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 김경섭 임차인의 경우 대항력 없음으로 표기)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 도시형생활주택으로, 쌍문초등학교 인근에 자리하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 2017년 신축 건물로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 '선순위 대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 보증금 199,000,000원의 임차인이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 실제 총 매입 비용이 높아질 수 있습니다. 감정가는 201,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가가 146,000,000원 수준임을 고려할 때, 감정가와 시장 시세 간의 괴리가 존재합니다.

따라서 본 물건은 권리분석과 현 시세, 그리고 인수될 수 있는 임차인 보증금 잔액을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치적 이점: 도봉구 쌍문동은 지속적인 주거지로서의 수요가 있는 지역입니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 설비와 구조를 갖추고 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 또는 주택 시장 상황에 따라 시세 상승의 여지가 있습니다.

* (리스크 관리 시) 저평가 매수 기회: 임차인 리스크로 인해 시장 참여자가 적을 경우, 시세 대비 유리한 가격에 매수할 기회를 잡을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 시세 기준 제안 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 예상 입찰가 산정 근거:

* 본 물건의 경우, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 3번 주택임차권 (보증금 199,000,000원, 대항력 있음)'이 존재합니다.

* '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 다른 명목의 인수 채무가 없음을 의미하며, 상기 임차인의 보증금 미변제 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 따라서, 본 건의 '예상 입찰가'는 임차인 보증금(199,000,000원)보다 현저히 낮은 금액으로 산정될 경우, 낙찰 후 인수해야 할 추가 비용이 발생하게 됩니다.

* 최근 실거래가(36.54㎡ 기준 146,000,000원)를 바탕으로 본 건(36.91㎡)의 시세는 약 147,500,000원으로 추정됩니다.

* 보수적으로 접근하여, 시장의 불안정성과 임차인 리스크를 고려하여, 약 150,000,000원에서 170,000,000원 범위 내에서의 입찰가를 제안합니다.

* 중요: 이 예상 입찰가는 '낙찰받기 위한 입찰 금액'이며, 실제 총 매입 비용은 낙찰 금액에 '인수되는 임차인의 보증금 잔액'을 더해야 합니다. 임차인의 보증금 199,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. 예를 들어, 160,000,000원에 낙찰받고 임차인 보증금 199,000,000원 중 180,000,000원만 배당으로 변제받는다면, 낙찰자는 총 160,000,000원(입찰가) + 19,000,000원(잔액 인수) = 179,000,000원을 최종적으로 부담하게 됩니다.

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