나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10462 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌601 제12층 제에이1204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동대문구 장안동 소재 장평중학교 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 오피스텔, 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 남서측 근거리에 장한평역(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통상황이 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건 내 제12층 제에이1204호로서, [사용승인일: 2015.10.02.] 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: - 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트(도시형 생활주택. 원룸형)(방1, 화장실1, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 운동시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30M, 남서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장안동 373-3 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10462 (1)

채권자: 망...

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌601 제12층 제에이1204호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 사용승인일: 2015.10.02.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 111,000,000원

토지 면적: 2.88㎡ (약 0.87평)

건물 면적: 18.35㎡ (약 5.55평)

토지/건물 지분 면적: 각 2.885㎡, 18.35㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 경매 구분 및 특이사항

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

특이사항: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

장평중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 남서측 근거리에 장한평역(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통상황이 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제12층 제에이1204호로서, 사용승인일은 2015.10.02.입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 별도 기재 없음, 창호는 새시 창호 마감 등입니다.

이용 상태는 도시형 생활주택(원룸형)으로 방 1, 화장실 1, 발코니 등으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 소방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-20, 2025-8-26 지정기간)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 을구 1번 주택임차권(정대철, 120,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 1번 주택임차권이며, 이는 대항력 있는 임차인의 보증금으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액 부분을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

그 외 갑구 5번 롯데카드 가압류, 갑구 7번 임의경매는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 정대철 (성만 공개: 정 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-30

확정일자: 2020-12-02

배당신고일자: 2024-12-31

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 선순위 임차인으로, 보증금 120,000,000원을 인수해야 합니다. 차임이 0원인 점은 특이사항입니다.

3.3. 권리 분석 요약

인수해야 할 보증금 합계: 120,000,000원.

본 물건은 형식적 경매로 진행되며, 낙찰자는 선순위 임차인 정대철 씨의 보증금 120,000,000원을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 시설

본건 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 상권이 형성되어 있습니다. 장평중학교가 인근에 있으며, 장한평역(5호선) 이용이 가능하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 매매 JSON 정보는 본건과 건축 연도, 면적, 종류(연립, 다세대)에서 차이가 있는 물건들로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

- 378-8번지 칠성(1982년 건축, 55.17㎡): 34,500만원

- 439-19번지 장안하이빌(2014년 건축, 58.25㎡): 38,000만원

- 397-8번지 대광(1991년 건축, 63.88㎡): 30,000만원

본건 물건(현대썬앤빌601, 2015년 건축, 18.35㎡)은 최신 건축 연도와 소형 면적이라는 특징이 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일 건물(현대썬앤빌601) 내 18.35㎡ 면적의 소형 주택이 약 1억 3천 5백만원 수준에서 거래된 사례가 있습니다. 이를 본건의 예상 시장 가치로 간주합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

장평중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 120,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 정대철 씨의 존재입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

해당 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 절차 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 등기부상 정보와 실제 물건 정보 불일치 가능성

건축물대장상 전유부 정보(2층, 204호)와 본 경매 물건의 표기(12층, A1204호) 간에 층수 및 호수 표기에 차이가 있습니다. 이는 현장 방문 및 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

서울특별시 동대문구 장안동 현대썬앤빌601 도시형생활주택은 역세권 입지에 최신 건축 연도를 가진 소형 주거 공간입니다. 그러나 120,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 특징이며, 이는 낙찰자의 총 부담액에 직접적인 영향을 미칩니다. 토지거래허가구역 등의 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 현대썬앤빌601은 2015년 건축으로 비교적 신축 건물에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

- 18.35㎡의 소형 면적으로 1인 가구 대상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 형식적 경매로, 채권자의 신청 의무가 없으며 재산 처분을 위한 절차일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 시장 가치는 약 1억 3천 5백만원으로 추정됩니다 (최근 동일 건물 내 유사 면적 실거래가 정보 기반).

인수해야 하는 임차인 보증금이 1억 2천만원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가는 약 1천 5백만원 (15,000,000원) 수준입니다.

이는 시장 가치 추정치에 기반한 산정이며, 실제 입찰 시에는 보증금 회수 가능성, 추가 시세 조사, 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

본 건은 임차인 보증금 인수 부담이 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.