나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10386 [1] 서울특별시 동대문구 제기동 1158-50 메트로폴스위트 제17층 제1708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 '지하철역(제기동-1호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 연립·다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성북구 동소문동6가 소재 '돈암초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건의 차량의 진·출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철역'제기동-1호선'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역'성신여대입구(4호선, 우이신설)'이 소재하는 바 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층건 내 제6층 제602호로서, 외 벽 : 적벽돌 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층건 내 제17층 제1708호로서, 외 벽 : 복합판넬 마감 등, 창 호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 가): 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 현황 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)로 이용중인 것으로 탐문조사 되었으니 경매진행시 참고바람. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

이용상태

일련번호 가) : 공부상 다세대주택(방3, 거실, 주방,욕실2, 발코니 등)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 화재탐지(경보)설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장시설(자주, 기계) 등이 되어있음.

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 화재탐지시설, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형과 유사한 토지로서, 건부지(다세대주택/제2종근린생활시설(사무소,학원))로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 3일단의 가장형 토지로서, 건부지[업무시설(오피스텔), 근린생활시설]로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 10미터 포장도로 및 동측으로 노폭 약 4미터의 보행자전용도로(계단)에 각각 접함.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 12미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

토지이용계획 및 제한상태

제기동 1158-50 :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 제기동 1158-51 :도시지역, 일반상업지역, 철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 제기동 1158-71 :도시지역, 일반상업지역, 철도, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

서울특별시 동대문구 제기동 1158-50, 메트로폴스위트 제17층 제1708호에 대한 경매 물건 정보를 아래와 같이 보고합니다.

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10386 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 제기동 1158-50 메트로폴스위트 제17층 제1708호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 325,000,000원 (32,500만원)

* 건물 규모: 총 20층 건물 중 17층

* 토지 면적: 5.03㎡ (약 1.52평)

* 건물 면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: (OOOOO

* 건물 준공 연도: 2021년

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동대문구 제기동에 소재하며, 지하철 1호선 제기동역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 제기동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 2월 26일 접수된 주식회사알토란의 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 이름: 이

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 8월 4일

* 확정일자: 2025년 8월 4일

* 대항력: 있음

* 특이사항:

* 상기 임차인 이 씨는 전입일 및 확정일자를 갖추고 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 '대항력: 있음'으로 명시되어 있어 보증금 인수 여부에 대한 상반된 정보가 존재합니다. 이 부분은 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

* 등기부상 소유권이전(신탁등기말소) 및 강제경매 내역이 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 관련 개요는 명시되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

* 위치: 제기동역 역세권에 위치하여 유동인구가 일정 수준 확보될 수 있는 지역입니다.

* 주변 시설: 오피스텔, 아파트 단지, 다양한 상업 시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

* 이용 상태: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 편의시설: 주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 1호선 제기동역을 통해 서울 시내 접근성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 가장 큰 리스크는 보증금 250,000,000원에 대항력을 가진 임차인이 존재한다는 점입니다. 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 경우, 실질적인 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다.

* 정보의 불일치: 물건명세서와 임차인 현황 간의 보증금 인수 여부에 대한 상반된 정보는 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다. 명확한 확인 없이 입찰 시 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 문제로 인한 어려움이 예상됩니다.

* 명도 문제: 임차인의 명도 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 제기동 역세권에 위치한 오피스텔로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 입지 및 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 250,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 임차인 현황의 '대항력 있음'이라는 상반된 내용으로 인해, 해당 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 절실히 요구됩니다. 이러한 권리관계의 불확실성은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 필요로 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 제기동역 인근에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 9평의 실용적인 면적으로, 1인 가구 등 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 준신축 건물: 2021년에 준공되어 건물 노후도가 낮고, 내부 시설 관리가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 325,000,000원

* 최근 매매가 (제공된 JSON 기준):

* 2026년 4월: 290,000,000원 (전용 29.79㎡, 19층)

* 2025년 12월: 312,000,000원 (전용 29.81㎡, 19층)

* 2025년 11월: 332,000,000원 (전용 29.81㎡, 7층)

* 분석:

* 본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원 인수 여부가 가장 큰 변수입니다. 본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재를 바탕으로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 가정 하에 입찰가를 산출합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 실질 매입가는 '입찰가 + 250,000,000원'이 되므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 감정가(325,000,000원)와 최근 매매가 평균(약 311,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 시장 시세는 감정가 수준에서 형성된 것으로 파악됩니다.

* 하지만 2026년 4월의 290,000,000원 거래 사례는 시세 하락 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 따라서, 권리분석 상의 높은 위험 부담과 정보의 상반됨을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다. 실익을 고려한 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 매우 중요 : 입찰 전, 반드시 법원 경매 담당자 및 관련 기관을 통해 임차인 보증금의 인수 또는 소멸 여부를 명확하게 확인하시기 바랍니다. 이 부분에 대한 확인 없이는 예상치 못한 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.