나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10397 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-440 에이치케이팰리스 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 상월곡동 소재 지하철6호선‘상월곡역' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철6호선‘상월곡역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제303호로서, 외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단으로 완경사지대에 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 각각 약5미터, 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 석관동 338-440, 338-438, 338-457 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 2. 석관동 338-439, 340-595, 340-596 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10397 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 338-440 에이치케이팰리스 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

건물면적: 28.81㎡ (약 8.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 석관동에 위치하며, 지하철 6호선 상월곡역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 6호선 상월곡역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 수원지방법원 2024카단64186 (한국투자저축은행, 2024-08-13)의 가압류입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 주택임차권 (을5, 2024-01-29)이 있습니다.

등기부등본상 주택임차권(을5)은 "인수"로 표시되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

해당 임차인은 주택도시보증공사(이종걸)이며, 보증금은 236,000,000원, 전입일자는 2021-11-30, 확정일자는 2021-11-10입니다.

물건명세서에 따르면, 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분에 대해 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

다만, 채권자 정보에는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받는다는 전제하에 0원이 되는 것이므로, 실제 배당 금액에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

기타 갑구의 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

요약하면, 낙찰자는 주택임차인 이종걸 씨의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 주거 목적의 수요가 주로 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

지하철 6호선 상월곡역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설

주변에 학교, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경 예상.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인의 보증금(236,000,000원) 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임대 내역 미상: 현장 조사 시 임대 내역이 확인되지 않아, 공실 위험 및 임대 수익 예측에 불확실성이 존재합니다.

* 건축물 현황 및 외부 관찰 평가: 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가하여 외부 관찰 및 건축물 현황도 등으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최근(2018년)인 다세대주택으로, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 위험이 가장 큰 리스크 요인입니다.

감정가 대비 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 측면도 있습니다.

잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 상월곡역 인근으로 교통 편리성 우수.

* 신축 건물: 2018년 건축으로 비교적 최신 건물.

* 시세 차익 잠재력: 감정가와 최근 시세를 비교했을 때, 권리 문제 해결 시 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 최근 매매 데이터를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

이는 다음과 같은 분석에 기반합니다.

최근 매매된 유사 다세대주택(2018년 건축, 24.89㎡)의 실거래가가 26,300만원이었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,057만원 수준입니다. 본건(28.81㎡)에 이를 대입하면 시세는 약 30,433만원으로 추정됩니다.

감정가(247,000,000원)는 이 추정 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 236,000,000원)의 보증금 중 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점을 감안해야 합니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 인수되는 보증금만큼 추가 비용이 발생합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 고려하되, 임차인 보증금 인수 위험에 대한 충분한 할인율을 적용하여 산정해야 합니다.

제시된 예상 입찰가는 임차인의 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 투입 비용은 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 될 것입니다.

보증금 236,000,000원 중 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 얼마인지 명확히 파악하는 것이 입찰가 산정의 핵심입니다. 만약 인수 금액이 없거나 적다면 입찰가를 상향 조정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.