나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경75 [1] 서울특별시 노원구 상계동 626 상계주공아파트 1408동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 노원구 상계동 소재 "서울상원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상계주공 11, 12, 13, 15단지 등 대단위 아파트단지, 학교, 소규모 점포 등으로 이루어진 간선도로변 주택지대이며, 아파트지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 자유로우며, 인근 노선버스정류장 및 지하철 7호선 마들역까지 는 도보로 약 5~8분정도 소요됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 콘크리트 평지붕 15층건(사용승인일:1989년4월21일자)내 901호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 일부 내장 타일 등 마감 창호: 알루미늄 새시 및 목재 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

세대별 위생설비, 상하수도 급배수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내.외로 포장도로 개설되어 있어 연계성은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 상계동 626 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(2003-09-17)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등,용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. 기호2 : 상계동 633 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(2003-09-17)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할 교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역 (2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트,연립,다세대,지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건은 이해관계인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 내부 확인이 불가능하여, 네이버 부동산 제공 도면과 탐문조사 등을 기초로 이용상태 및 내부구조도를 작성하였는바, 실제 이용상태 및 내부구조는 상이할 수 있으므로 경매 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경75 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 626 상계주공아파트 1408동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 850,000,000원

토지면적: 75.25㎡ (약 22.76평)

건물면적: 90.94㎡ (약 27.5평) (전용면적, 35평형에 해당)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국민은행 (경매 신청 채권자)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "서울상원초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 상계주공 11, 12, 13, 15단지 등 대단위 아파트 단지, 학교, 소규모 점포 등이 밀집한 지역입니다. 대단지 아파트 단지로 주거 환경은 양호한 편이며, 인근에 수락산이 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 7호선 마들역까지 도보로 약 5~8분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

생활환경: 서울상원초등학교, 노원중학교, 노원고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 단지 내.외로 포장도로가 개설되어 있어 단지 내 및 외부로의 이동이 용이하며, 단지 내 편의시설과 주변 상가 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 이전: 김이수 (1991-12-13)

* 근저당 (말소기준권리): 중소기업은행 (2005-01-13, 96,000,000원)

* 근저당: 중소기업은행 (2011-12-06, 216,000,000원)

* 근저당: 국민은행 (2023-07-13, 220,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 국민은행 (2026-03-18, 196,854,821원)

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2005-01-13)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상의 모든 근저당 및 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명세서상 기재되어 있으나, 상세 내용 및 실제 존재 여부는 확인 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건의 임대차 관계는 미상이며, 조사 당시 거주자 확인이 불가하였습니다. 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 임대차 내용은 다를 수 있으므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 대단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 소규모 점포 및 생활 편의시설이 산재해 있어 일반적인 배후 주거 상권의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 단지 내 또는 인근 소규모 상가를 이용하는 형태입니다.

5. 생활정보

교육: 서울상원초등학교, 노원중학교, 노원고등학교 등이 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 경로당, 주민 공동시설 등 다양한 부대시설이 있으며, 주변 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

환경: 서울상원초등학교 인근에 위치하며, 수락산과 가까워 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 대단지 아파트 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1989년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으나, 채권 양도 및 추심 등의 절차가 마무리되어 경매로 진행되는 것이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

토지거래 허가 구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하며, 아파트의 경우 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.까지 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다. (주의: 본 정보는 최신 정보 확인 필요)

혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설의 직접적인 언급은 없으나, 과거 쓰레기 소각장 등의 시설이 지역에 존재했던 이력이 있으나, 현재는 인센티브 및 관리 개선으로 인식 변화가 있었다는 자료가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 노원구 상계동에 위치한 대단지 아파트의 대형 평형(35평형, 전용 90.94㎡)으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 1989년 준공으로 건물이 다소 노후되었으나, 대지지분이 크고 용적률이 낮은 편이어서 재건축 가능성이 잠재된 단지입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점도 투자 매력도를 높입니다. 다만, 토지거래 허가 구역 지정 여부는 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

대형 평형 희소성: 상계주공14단지 내에서 35평형(전용 90.94㎡)은 공급량이 적은 대형 평형으로 희소성이 있습니다.

재건축 잠재력: 낮은 용적률과 대지지분으로 향후 재건축 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 지하철역과의 거리, 학군, 녹지 공간(수락산) 인접 등 거주 만족도가 높은 입지입니다.

경매 메리트: 감정가가 8억 5천만원으로 책정되어 있으며, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

보증금 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 진행이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 850,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 규모(35평형, 전용 90.94㎡)의 매물은 검색되지 않으나, 같은 단지의 다른 평형대 매매 사례(71.89㎡ 기준 7.3억, 49.94㎡ 기준 6억) 및 감정가(8.5억)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 가치는 상당하다고 판단됩니다. 채권 총액 532,000,000원 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 시 채무 소멸과 동시에 권리 관계가 명확할 것으로 예상됩니다. 재건축 잠재력과 대형 평형의 희소성을 고려할 때, 감정가 수준 이상 또는 근접한 가격에서의 입찰이 경쟁력 있을 것으로 보입니다. 현 시세 및 감정가, 향후 개발 가능성 등을 고려하여 850,000,000원 ~ 950,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 희망 수익률, 경쟁 현황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.