나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10323 [1] 서울특별시 성북구 동선동4가 295-4 벨라미아오피스텔 제5층 제510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동4가 소재 '고명외식고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 '성신여대입구역(4호선, 우이신설선)' 이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제5층 제510호로서, (사용승인일 : 2011.12.29.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동선동4가 295-4 :도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-04-18)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권 설정 등기(2023년 5월 18일 제69881호)가 되어 있음.(임차보증금 금170,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10323 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 동선동4가 295-4 벨라미아오피스텔 제5층 제510호

구분: 오피스텔

감정가: 137,000,000원

토지 면적: 3.86㎡ (약 1.17평)

건물 면적: 20.96㎡ (약 6.34평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 동선동4가에 위치하며, '고명외식고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 4호선 및 우이신설선 환승역인 '성신여대입구역'이 소재하여 도심 및 수도권 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 14일 접수된 주식회사 페이게이트의 근저당권(채권액 5,000,000,000원)입니다.

본 경매 물건은 강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본 상 을구에 설정된 주택임차권(채권액 170,000,000원, 전입일자 2021.09.30, 확정일자 2021.08.09)은 말소 예정 권리에 해당하며, 임차인 최아린은 대항력이 없습니다.

말소기준권리보다 후순위인 가압류(주택도시보증공사), 압류(도봉세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 동선동4가는 성신여대 상권을 배후로 하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

인근에 다수의 오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 높으며, 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다.

성신여대입구역을 중심으로 형성된 상권은 젊은층과 직장인 등 다양한 수요층을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 고명외식고등학교가 인근에 위치하며, 다수의 초·중·고등학교 및 대학교(성신여자대학교)가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 4호선 및 우이신설선 '성신여대입구역'을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의: 대형마트, 백화점, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 성신여대역 인근에 집중되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본건 토지이용계획 상 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축법규 제한: 가로구역별 최고높이 제한지역, 건축허가·착공 제한지역, 건축선 등 관련 법규에 따른 제약 사항이 존재합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 등에 따른 간접적인 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 기타 제한사항: 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울시 성북구 핵심 지역인 성신여대입구역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의 시설을 갖추고 있어 직장인 및 학생 수요가 풍부한 입지입니다.

최근 실거래가 또한 감정가 대비 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 개발행위허가제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로, 투자 시 해당 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

현재 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 4호선 및 우이신설선 '성신여대입구역' 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 대학가 및 업무지구와 인접하여 임대 수요가 안정적입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보가 용이합니다.

* 명도 용이: 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 140,000,000원에서 144,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

감정가는 137,000,000원으로, 최근 실거래가 및 현 시장 상황을 고려할 때, 보수적으로 접근할 경우 120,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

본건은 개발행위허가제한구역 등의 특수 물건 정보가 있으므로, 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

총 채권액이 매우 크고 공동담보 물건의 존재 가능성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.