나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10350 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 87 삼환도봉아파트 4동 제12층 제1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "지하철1호선 도봉역" 북동측 인근에 위치하고, 부 근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선(도봉역)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

프리케스트 콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 15층 건물 내 12층 1205호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임. (후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 부정형(3필지 일단지)의 토지로서, 아파트 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로에 접하며, 외곽공도와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 87번지 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(삼환도봉아 파트 재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매 립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./ 아파트 용도 한정). - 87-1번지 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(삼환도봉아파트 재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정). - 87-2번지 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별최고높이 제한지역 (2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(삼환도봉아파트 재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10. 20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10350 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 555,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 87 삼환도봉아파트 4동 제12층 제1205호

용도: 아파트

건물면적: 73.89㎡ (약 22.35평)

토지면적: 40.55㎡ (약 12.27평)

건물 및 토지 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축년도: 1987년 10월 29일 사용승인

구조: 프리케스트 콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 15층 건물 내 12층

내부: 아파트로 이용 중 (벽지 및 일부 타일붙임 마감, 샷시창)

설비: 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 승강기 등 구비

1.4. 특이사항

재건축구역, 정비구역

2. 입지조건

2.1. 교통

* 지하철 1호선 도봉역 북동측 인근에 위치

* 인근에 버스정류장 소재

* 차량 출입 가능하며, 단지 내 포장도로에 접하고 외곽 공도와 연계

2.2. 주변 환경

* 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지역

* 주위 환경은 보통 수준

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

* 김덕렬 소유권 이전 (1993-03-11)

* 김현욱 소유권 이전 (증여) (2006-12-05)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 한국스탠다드차타드은행 근저당, 2015-07-14)

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (2015-07-14, 216,000,000원) - 말소

* 근저당: 아주캐피탈주식회사 (2019-10-28, 117,600,000원) - 말소

* 근저당: 우리금융캐피탈주식회사 (2021-03-26, 120,000,000원) - 말소

* 근저당: 우리금융캐피탈주식회사 (2022-08-31, 258,000,000원) - 말소

* 가압류: 기술보증기금 (2023-11-09, 81,971,413원) - 말소

* 가압류: 경기신용보증재단 (2024-02-22, 20,000,000원) - 말소

* 압류: 용인세무서장 (2025-03-17) - 말소

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2026-02-23, 165,749,804원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-06-02) - 말소

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 도봉역 인근으로 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 분포하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 단독으로 상권 분석이 어렵지만, 준공업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 삼환도봉아파트

* 주소: 서울특별시 도봉구 도봉동 87

* 동수: 4개동

* 세대수: 660세대

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 휴게시설, 자전거보관소

* 주차: 총 423대 (지상 4대, 지하 8대)

5.2. 편의시설

* 도봉역 인근 상업시설 이용 가능

* 주변 학교 및 관공서 접근 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축/정비구역

* 본건은 재건축구역 및 정비구역으로 지정되어 있어, 재건축 사업 진행에 따른 변동성이 존재합니다. (삼환도봉아파트 재건축)

* 재건축 사업 관련 자세한 내용은 코람코자산신탁에 문의 필요.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역(지구단위계획 수립 가능여부 도시계획과 사전협의), 지구단위계획구역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 어린이공원(저촉)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

6.3. 기타

* 임대관례 및 기타 정보 미상

7. 종합 의견

본 물건은 서울 북부지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 서울특별시 도봉구 도봉동 삼환도봉아파트 4동 12층 1205호입니다. 아파트는 1987년에 건축되었으며, 재건축 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 사업 추진에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 교통 여건은 지하철 1호선 도봉역을 이용할 수 있으며 버스정류장이 인접해 있어 양호한 편입니다. 주변 환경은 아파트 단지와 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기에 편리합니다.

권리 분석상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다. 다만, 재건축 관련 세부사항은 코람코자산신탁에 직접 문의해야 하는 점, 각종 토지이용계획상의 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축/정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 도봉역 인근의 양호한 교통 및 생활 인프라

* 모든 권리 말소로 인한 안전한 등기 취득 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 555,000,000원이며, 최근 실거래가를 고려할 때 유사 면적(73.89㎡)의 경우 2025년 10월 및 2026년 1월에 520,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 2026년 5월에는 조금 더 넓은 면적(83.97㎡)이 620,000,000원에 거래되었습니다.

재건축/정비구역이라는 점과 감정가를 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 미래 가치 상승 가능성을 감안한 예상 입찰가는 560,000,000원 ~ 590,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

10. 주변 시설 검토 (혐오시설)

주변 지역을 검토한 결과, 해당 아파트 단지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 어린이 공원(저촉), 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 존재하나, 이는 법적인 제한 사항이며 실질적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.