나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4225 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 515-25 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "서울등촌초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(9호선, 등촌역) 이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 제4층 제403로서 (사용승인일:2019.3.28), 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 건부지(공동주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인 요망), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2024-09-05)(지정기간:2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025. 8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20 ~ 2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 손진규의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 515-25번지, 제4층 제403호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4225 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 515-25 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (공동주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2019년 3월 28일

감정가: 298,000,000원 (2억 9천 8백만원)

면적:

* 토지 면적: 19.57㎡ (약 5.92평)

* 건물 면적 (전용면적): 22.20㎡ (약 6.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "서울등촌초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고, 지하철 9호선 등촌역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 도로상태

본 건 건물은 북서측 및 북동측으로 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항, 가축사육제한, 원추표면, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 포함되며, 외국인 등 특정 매수자 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 아파트) 거래 시 토지거래 계약 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 백종제 근저당권 (채권액 135,000,000원)입니다.

* 등기부 요약

총 채무액은 380,000,000원 (근저당 135,000,000원 + 강제경매 245,000,000원)으로 확인됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑1: 소유권보존 (2019.04.09)

* 갑2: 소유권이전 (2019.10.04)

* 을7: 근저당권 (2021.10.13) - 말소기준권리

* 을8: 주택임차권 (2021.09.13 전입, 2021.07.19 확정, 245,000,000원) - HUG 관련 조건으로 말소 예정

* 갑3: 강제경매 (2026.03.19, 주택도시보증공사, 245,000,000원)

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-24

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 손진규 승계)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-13

확정일자: 2021-07-19

배당신고일자: 2023-10-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

* 인수/소멸 권리

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 임차권(을8) 및 강제경매(갑3)는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, HUG 관련 조건이 최종 매각 허가 시점까지 명확히 유지되는지 확인이 필요합니다.

* HUG 관련 특이사항 및 주의사항

주택도시보증공사(HUG)가 승계한 임차인의 보증금 2억 4천 5백만원에 대해, "매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 점이 가장 중요합니다. 이는 통상적으로 매수인이 해당 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 법률적 해석 및 법원의 최종 결정 사항을 반드시 확인해야 합니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 간주됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 건은 서울 강서구 등촌동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 서울등촌초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 개발 가능성

본 물건이 소재한 지역이 소규모주택정비사업 관리지역 및 사업시행구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 정비 및 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

서울등촌초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통시설

지하철 9호선 등촌역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 관련 임차보증금 인수 조건

가장 큰 쟁점은 HUG 승계 임차인의 보증금 2억 4천 5백만원에 대한 인수 여부입니다. 제공된 정보에 따르면 매수인은 해당 보증금 반환 청구권을 포기해야 하므로 인수 부담이 없을 것으로 보이나, 법원 명세서 및 매각 허가 조건을 통해 최종 확인이 필수적입니다. 만약 해석이 달라질 경우 큰 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정

본 물건이 소재한 지역은 외국인, 특정 다세대 건물 용도 등에 대해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수인(특히 외국인)이나 특정 용도로의 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. 이는 매각 자체에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 되팔 때 고려해야 할 사항입니다.

* 감정가 대비 채무 총액

본 물건의 채무 총액(380,000,000원)이 감정가(298,000,000원)보다 약 8천 2백만원 가량 높습니다. 이는 경매 초기 단계에서 유찰 가능성을 시사할 수 있으나, 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택입니다. 서울등촌초등학교와 가까우며 9호선 등촌역 이용이 가능한 입지입니다. 등기부상 복잡한 권리 관계는 없으나, HUG 승계 임차인의 보증금 2억 4천 5백만원에 대한 인수 조건이 매수인의 최종 부담을 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. 현재 제공된 정보로는 매수인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 해석되므로, 이 점이 해소된다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 또한, 소규모주택정비사업 구역이라는 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 없음 (조건 최종 확인 필수)

매수인이 HUG 승계 임차인의 잔여 보증금 반환 의무를 인수하지 않는다는 점이 명확하다면, 이는 실질적인 투자 비용을 크게 절감시키는 요인이 됩니다.

* 지역 개발 잠재력

소규모주택정비사업 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발을 통한 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 준수한 입지

서울 강서구 등촌동의 주거 지역에 위치하며, 학교 및 지하철역 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 현재 감정가는 298,000,000원이며, 건물 면적은 22.20㎡ (약 6.72평)입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 등촌동 643-69번지 소재 고센아트빌(2015년식, 43.14㎡, 3층)이 2026년 7월 6일 330,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 765만원/㎡)

* 등촌동 572-9번지 소재 라온제나(2017년식, 42.96㎡, 2층)가 2026년 7월 6일 300,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 698만원/㎡)

* 등촌동 574-1번지 소재 멤버스빌B동(2016년식, 29.9㎡, 3층)이 2026년 7월 6일 210,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 702만원/㎡)

본 건은 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 전용 면적이 22.20㎡로 상대적으로 작습니다. 최근 거래된 유사 면적의 멤버스빌B동(29.9㎡)이 2.1억원에 거래된 점을 고려할 때, 면적당 시세는 약 700만원/㎡ 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

이를 본건 면적(22.20㎡)에 적용하면 22.20㎡ * 700만원/㎡ = 약 155,400,000원 (1억 5천 5백 4십만원)으로 계산됩니다.

하지만 본건의 감정가(2.98억원)는 이러한 면적당 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 HUG의 보증금 관련 잠재적 리스크(해당 위험이 매수인에게 전가될 경우) 또는 신축 연식 등 여러 요인을 반영한 것으로 보입니다.

HUG 인수 조건에 따라 보증금 인수 부담이 없을 경우, 안전한 입찰가를 산정하기 위해 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 2.98억 * 70% = 약 2.086억원

* 감정가 2.98억 * 80% = 약 2.384억원

유찰 횟수 및 경쟁 상황을 알 수 없으므로, 보수적인 접근을 추천합니다.

HUG 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 HUG 관련 조건에 대한 법률적 검토를 마친 후, 현장 조사 결과 및 경매 당일의 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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