나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경49 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 597-23 대원쉐르빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 '도봉역(지하철 1호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 '도봉역(지하철 1호선)' 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2013-11-19) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측, 동측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건은 집합건축물대장상 "주택과-30112호(2015.9.24.)에 의거 위반건축물 표기 [401호 : 주거 4㎡ 무단증축 → 건축법 제14조(건축신고)]"로 표기되어 있으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경49 (1) 사건 관련 서울특별시 도봉구 도봉동 597-23 대원쉐르빌 제4층 제401호 부동산에 대한 보고서입니다. 본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 감정가는 236,000,000원입니다. 토지 면적은 30.22㎡(약 9.14평)이며, 건물 면적은 51.52㎡(약 15.58평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 충무새마을금고입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 위치하며, 지하철 1호선 도봉역에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 도봉역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제4층에 위치하며, 2013년 11월 19일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측, 동측, 서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 08월 12일 접수된 충무새마을금고 근저당권(120,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전 (갑2) 2014-06-17

- 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (갑5) 2017-08-14 (유한회사블루오션에셋)

- 근저당권 (을5) 2024-08-12 (충무새마을금고, 120,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류 (갑7) 2025-04-16 (주식회사에이디시, 264,985,200원) - 말소예정

- 임의경매 (갑8) 2026-03-04 (충무새마을금고, 98,281,769원) - 말소예정

등기부채권 총액은 384,985,200원입니다.

임차인 현황:

김은철 임차인은 2019년 07월 12일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 500,000원입니다. 배당신고일자는 2026년 04월 06일이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 경매 매각대금에서 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 도봉역 인근 지역에 위치하여 지하철 1호선 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다. 주거지 내에 위치하므로 주거 만족도는 높을 것으로 예상됩니다. 주변 반경 1km 이내에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 지도 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

도봉역을 중심으로 형성된 상업 시설 및 관공서 이용이 편리합니다. 단지 주변으로 공원이나 녹지 공간에 대한 직접적인 정보는 없으나, 도봉구 지역 특성상 주거단지로서의 생활 편의성은 무난할 것으로 판단됩니다. 주거지 내에 위치하여 비교적 조용한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 "주택과-30112호(2015.9.24.)에 의거 위반건축물 표기 [401호 : 주거 4㎡ 무단증축 → 건축법 제14조(건축신고)]"로 표기되어 있습니다. 이로 인해 추후 행정상의 문제, 이행강제금 부과, 원상회복 의무 발생 등의 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 관할 구청 등 관계 기관을 통해 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력있는임차인: 김은철 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 하지만 법적 절차 상 명도에 대한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) 등의 제한사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 도봉역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 다세대주택입니다. 감정가는 236,000,000원이며, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준을 형성하고 있습니다. 대항력있는 임차인이 있으나 인수 부담금은 없는 것으로 파악되었습니다. 가장 큰 리스크 요인은 '위반건축물' 표기이며, 이에 대한 정확한 확인 및 잠재적 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도봉역 초역세권 입지 및 편리한 교통 환경

* 비교적 최근(2013년) 건축된 건물

* 인수되는 임차 보증금 부담이 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 236,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적(59.93㎡)의 다세대주택이 278,000,000원에 거래되었고(2026-07-01), 본 물건과 유사한 전용면적(36.25㎡)의 신축 다세대주택이 260,000,000원에 거래되었습니다(2026-07-03). 이를 고려할 때, 본 물건(51.52㎡, 2013년식)의 적정 시세는 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 '위반건축물'이라는 중대한 하자 요인이 존재하며, 이로 인한 추가적인 비용 발생 가능성 및 행정적 번거로움을 감안해야 합니다. 또한, 대항력있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 이하로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.