나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4213 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제7층 제719호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영림중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대림역(지하철 2호선) 및 신도림역(지하철 1,2호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 20층 건물 내 제7층 제719호로, (사용승인일: 2015.12.04) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 오피스텔(업무시설)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원룸형아파트), 제1종근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2003-09-02) , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과문의) <건축법>, 장애물제한표면구역 (진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4213 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제7층 제719호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

2.

1.2. 면적

* 토지면적: 2.97㎡ (약 0.9평)

* 토지지분: 2.974㎡ (약 0.9평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 19.02㎡ (약 5.75평)

* 건물지분: 19.015㎡ (약 5.75평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.

1.3. 건물정보

* 건축물대장 상 주용도: 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원룸형아파트), 제1종근린생활시설

* 사용승인일: 2015년 12월 4일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 20층 건물 내 제7층 제719호

* 전체 동 연면적: 16,292.801㎡

* 건폐율: 59.84%

* 용적률: 917.28%

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2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영림중학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.

2.2. 교통상황

* 본건까지 제반 차량으로 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 대림역(지하철 2호선) 및 신도림역(지하철 1,2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.

2.3. 인접도로상태

* 본건 북동측으로 광대로에 접해 있습니다.

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3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 1월 30일 접수된 구로구(서울특별시)의 압류입니다.

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3.2. 임차인 현황 (대항력 있는 임차인)

* 임차인: 오은화

* 보증금: 132,000,000원

* 차임: 0원 (무료 임대차)

* 전입일자: 2021년 12월 29일

* 확정일자: 2021년 12월 29일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 4월 5일

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금 132,000,000원은 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 단, 물건 명세서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

2.

3.3. 등기부 요약

* 을구 3번 순위 주택임차권 (오은화, 132,000,000원)은 인수되는 권리로 등기되어 있습니다.

* 갑구 6번 순위 강제경매 (채권자: 오은화, 채권액: 150,017,095원)는 본 경매 물건입니다.

* 그 외 갑구 4번 압류(말소기준권리) 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

2.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 도심 상업지역에 위치합니다.

* 대림역 및 신도림역 역세권으로 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부한 지역입니다.

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4.2. 주변 편의/유해시설

* 주변에 대림역, 신도림역 등 교통시설과 학교(영림중학교)가 있습니다.

* 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 유해시설은 확인되지 않았습니다.

2.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 건물은 철근콘크리트 구조로 2015년 12월에 사용승인되었습니다.

* 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 총 20층 건물 중 7층에 위치합니다.

2.

5.2. 건물 이용상태 및 설비

* 현황 오피스텔(업무시설)로 이용 중입니다. (공부상 업무시설이나 현황 주거용 사용 가능성 언급)

* 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

* 대항력 있는 임차인 오은화의 보증금 132,000,000원이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 할 위험이 있습니다.

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6.2. 공부상 용도와 현황 이용의 차이

* 공부상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용되고 있다는 점은 추후 세금 문제나 관리 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

2.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역이며, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)에 해당하므로, 매수 후 관련 법규 확인이 필요합니다. (경매 특성상 허가 구역 지정 기간 만료 이전 매각될 경우 해당될 수 있습니다.)

2.

7. 종합 의견

본건은 대림역 및 신도림역을 이용할 수 있는 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 132,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중요한 부담 요인이 있습니다. 채권자(오은화)가 임차인이자 경매 신청인이라는 점은 채권 회수를 위한 경매 절차 진행으로 보입니다.

2.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2호선, 1,2호선) 접근성으로 인한 임대 및 시세 상승 잠재력.

* 신축 연도가 2015년으로 비교적 최신 건물에 속함.

* 인수되는 임차보증금을 감안한 실질적인 투자금액 계산 및 수익률 분석이 필수적.

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9. 예상 입찰가

* 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(19.015㎡)의 거래가는 2025년 11월 80,000,000원, 2026년 4월 82,000,000원 수준으로 확인됩니다. 2026년 4월 11일 105,000,000원 거래는 상위층 또는 특수 거래일 가능성이 있습니다.

* 감정가는 100,000,000원입니다.

* 현재 제시된 정보 상, 인수되는 보증금은 없으나, 실제로는 임차인이 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 상황이므로, 낙찰가 결정 시 보증금 회수 가능 여부와 잔액 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 상기 시장가 및 감정가, 그리고 인수 보증금 관련 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 90,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.