나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경91 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-23 에이스비즈포레 제지하2층 제비203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재‘지하철 1,7호선 가산디지털단지역’북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 공장, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1,7호선 ‘가산디지털단지역’이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지하2층 제비203호로서, (사용승인일: 2019.07.16.) 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등 창호: 페어글라스 창호 등임.

이용상태

공장(창고)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지이며, 공장, 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중류1류(폭 20 m~25m)(2021-10-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경91 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

감정가: 253,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-23 에이스비즈포레 제지하2층 제비203호

토지면적: 23.94㎡ (약 7.25평)

건물면적: 91.70㎡ (약 27.75평)

용도: 집합건축물대장상 '공장(창고)' (주된 용도는 공장, 지원시설)

사용승인일: 2019년 07월 16일

2. 입지조건

2. 위치 및 주변환경

지하철 1,7호선 가산디지털단지역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트형공장, 공장, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1,7호선 ‘가산디지털단지역’이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2. 권리분석

2. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 12월 13일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

단, 토지 별도등기와 관련하여 을구 17번 지상권설정 등기(2019.07.04. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

기타 등기사항으로는 소유권이전1번신탁등기말소, 국민은행 임의경매, 서울신용보증재단 가압류 등이 있었으며, 이는 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 296,145,579원입니다.

2. 임차인 현황

임차인: 주식회사정우

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

주의: 임차인 현황 상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

2. 상권분석

2. 지역 특성

본 물건이 소재한 가산디지털단지는 서울 서남부의 대표적인 IT, 제조, 유통 산업단지로, 다양한 기업과 관련 종사자가 밀집해 있습니다.

주변에 아파트형 공장 및 지원시설이 많아 직장인 수요가 풍부하며, 상가와 근린생활시설이 잘 발달되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

2. 본 물건의 입지

지하철역과의 접근성이 우수하여 관련 업종 종사자 및 방문객 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

공장(창고)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 물류, 제조, IT 관련 업종의 사업체 운영에 적합한 입지입니다.

2. 생활정보

2. 편의시설

가산디지털단지 내에 위치하여 현대아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰과 다양한 식당가, 은행 등 풍부한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

지하철역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2. 주거환경

본 물건은 상가/공장 용도의 집합건물로 직접적인 주거 환경 정보는 제한적입니다.

주변에 직장인들을 위한 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 직주근접의 이점을 가질 수 있습니다.

2. 잠재적 리스크

2. 권리관계 리스크

가장 중요한 리스크는 토지에 대한 별도등기(지상권설정 등기)를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 지상권의 구체적인 내용, 존속 기간, 범위 및 현재 가치를 면밀히 파악해야 하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 일단의 공업용지조성사업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트) 등 다양한 법적 제한 및 규제가 적용됩니다. 이러한 제한사항은 향후 토지 이용 및 건축 시 고려해야 할 부분입니다.

2. 기타

임대 관계가 불분명(미상)한 상태이나, 현 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축 건물이지만, 실제 내부 시설의 노후화 정도는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 위에 명시된 토지 이용 제한사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

2. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 산업 및 비즈니스 중심지인 가산디지털단지에 위치한 집합건물(공장/창고)입니다. 지하철역과의 접근성이 뛰어나고 주변 산업단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화 가능성이 높습니다. 건물 자체는 비교적 신축에 해당하여 양호한 상태일 것으로 예상되나, 가장 큰 위험 요소는 매수인이 인수해야 하는 토지 지상권 설정 등기입니다. 이 권리 관계를 명확히 파악하고 인수 비용을 산정하는 것이 투자 성공의 핵심입니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 사항들을 충분히 검토해야 합니다.

2. 투자 포인트

* 핵심 입지: 가산디지털단지 내 우수한 접근성과 풍부한 배후 수요.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물의 이점.

* 산업단지 내 희소성: 공장/창고 용도 및 지원시설로서 특정 수요 충족 가능.

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성 (권리 인수 비용 고려).

2. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 인수 보증금 없음)

본 건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리관계 상 부담이 비교적 적으나, 토지의 별도등기(지상권)는 매수인이 반드시 인수해야 하는 중요한 부담입니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 현재 시장 가치를 정확히 파악하는 것이 입찰가 산정의 핵심입니다.

감정가 253,000,000원을 기준으로, 인수되는 지상권의 가치를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매 낙찰률(감정가의 80~120%)을 적용할 수 있으나, 본 건의 경우 인수되는 지상권의 정확한 가치를 파악하지 못해 구체적인 희망 입찰가 제시에는 한계가 있습니다.

권장 입찰 범위 (참고용): 220,000,000원 ~ 260,000,000원

(단, 이는 인수되는 지상권의 가치를 제외한 단순 추정치이며, 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 법률 전문가와 상담하여 권리 분석을 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.