나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4252 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제11층 제1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무한 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무용, 주상복합용 건물이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고 본건 북서측 인근에 시내버스 정류장 및 604번 종점은 소재하나, 지하철역은 다소 거리가 있어 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 오피스텔 건 중 제11층 제1102호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 페인트칠 마감 증 창호: 시스템 창호마감

이용상태

현장조사일 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

엘레베이터, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비 등 설비됨.

토지의 형상 및 이용상태

화곡동 936-28,936-29와 일단으로 하여 등고평탄한 세로장방형이며 현재 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터, 서측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 936-30 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 화곡동 936-28 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 화곡동 936-29 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4252 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제11층 제1102호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 12층 오피스텔 (지하 1층, 지상 12층)

* 사용 승인일: 2021-07-23

* 총 호실 수: 44호

1.3. 면적 및 토지 정보

* 토지 면적: 8.25㎡ (약 2.49평)

* 건물 전용 면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

* 토지/건물 일괄 매각 대상

1.4. 가격 정보

* 감정가: 282,000,000원

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 업무용, 주상복합용 건물이 혼재하는 주상지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진입이 가능합니다.

* 북서측 인근에 시내버스 정류장 및 604번 종점이 소재합니다.

* 지하철역은 다소 거리가 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

* 본건 북측으로 노폭 약 5미터, 서측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건은 강제경매로 진행되었으며, 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리(임차권, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 등기 내역:

* 소유권 이전 (매매)

* 주택임차권 (황 , 보증금 283,000,000원) - 등기부상 말소됨.

* 압류 (계양세무서장, 부천세무서장) - 등기부상 말소됨.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 283,000,000원) - 본 경매 사건 개시 결정 등기.

* 등기부채권 총액: 283,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(황 )

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-03

* 확정일자: 2021-11-10

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인의 주택임차권 등기는 말소되었으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 본 건은 HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 낙찰자는 임차인의 잔존 보증금 반환 채권에 대해 별도로 인수하지 않게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 일반상업지역 및 주상복합 밀집 지역으로, 업무 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 지역지구: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역.

* 공항 관련 규제(진입표면구역, 대공방어협조구역) 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

* 본건 주변은 주상복합 건물이 많아 상업 시설 이용이 편리합니다.

* "화곡1동주민센터"가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 김포공항 인근 지역 특성상 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 공공시설

* 화곡1동주민센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 주변에 학교 및 공원이 위치해 있으나, 본건과의 직접적인 거리는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 임차인의 주택임차권이 등기부상 말소되고 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건에 대한 매각 조건을 면밀히 확인하고 이해해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 집합건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용으로 사용 중인 점을 고려하여 실제 사용 용도에 따른 규제 적용 여부를 검토해야 합니다.

* 건물 노후도 및 내부 상태는 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 법규 및 규제 리스크

* 공항 관련 보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 안전 및 소음 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 경우 취득 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.로, 경매 시점(2026년)에 따라 적용 여부 확인 필요).

7. 종합 의견

* 본 건 서울 강서구 화곡동 소재 포엠빌 오피스텔은 신축된 지 얼마 되지 않은 건물로, 입지 조건 및 교통 편의성이 보통 수준이며, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 관련 주의사항 및 HUG 인수조건 변경 내용을 면밀히 검토해야 하며, 현황 주거용으로 사용 중인 점을 고려한 향후 활용 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다.

* 화곡동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 282,000,000원

* 본 건은 신축급 오피스텔로, 전용 면적 8.36평을 기준으로 주변 시세 조사가 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵기에, 유사 물건의 최근 거래가 및 주변 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 추정치 : 감정가 대비 90% ~ 105% (253,800,000원 ~ 296,100,000원)

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최신 부동산 시세, 유사 물건 거래 사례, 임대 수익률 분석 등 심층적인 시세 조사가 선행되어야 합니다. 본 보고서의 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석을 토대로 추정한 것이며, 실제와 다를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.