나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경83 [1] 서울특별시 구로구 구로동 685-124 중앙구로하이츠아파트 제4동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구일중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 4층 408호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창 호 : 새시창호 등.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 아파트임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로는 외곽으로 접하는 공도와 연계되어 있어 차량진출입 용이하고, 단지 내 주차장시설이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경83 (1) 사건번호로 서울특별시 구로구 구로동 685-124 중앙구로하이츠아파트 제4동 제4층 제408호에 대한 물건 보고서입니다.

본 물건은 아파트로, 감정평가액은 663,000,000원입니다.

토지 면적은 38.43㎡ (약 11.62평)이며, 건물 면적은 70.52㎡ (약 21.33평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 (OOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구일중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 차량 진출입이 원활하며, 단지 내 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2017년 2월 23일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(을13)입니다.

이후 설정된 모든 권리(을22, 을23, 을24, 갑8)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 566,000,000원입니다.

임차인 현황 상 주식회사하츠만투자대부(변경전: 주식회사위너스투자대부)가 있으나, 대항력이 없습니다.

대항력 있는 임차인이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 주식회사하츠만투자대부(변경전 상호: 주식회사위너스투자대부)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

대규모 업무지구나 상업시설 밀집 지역과는 거리가 다소 있으나, 구로디지털단지 및 가산디지털단지가 인근에 위치하여 관련 직주근접 수요를 일부 흡수할 수 있습니다.

일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설은 인근에서 충분히 이용 가능합니다.

5. 생활정보

아파트명은 중앙구로하이츠이며, 1987년 11월 17일에 사용 승인되었습니다.

총 6개 동, 579세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 건물입니다.

본 물건은 4동 4층 408호로, 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 15층 건물 내 위치합니다.

건물 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

세대 내에는 통상의 급·배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

전용 면적은 70.52㎡ (약 21.33평)이며, 공급 면적은 최근 매매 사례를 기준으로 약 79.97㎡ (약 24.19평)으로 추정됩니다.

주차대수는 총 408대 (지상 12대, 지하 10대 - 아파트 정보 기준, 실제 단지 주차 공간은 다를 수 있음)로, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

관리사무소 연락처는 02-867-3423입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 다음과 같은 제한 사항이 존재합니다.

* 도시지역, 준공업지역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물 제한표면구역(진입표면) (공항시설법)

* 교육환경 보호구역 (남부교육청에 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) - 외국인 등 특정 대상자 및 용도 제한

이러한 법적 규제들은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

다만, 본 물건은 아파트로서 이미 건축되어 사용 중이므로, 직접적인 개발 제한보다는 향후 재건축 등의 시점에 영향을 미칠 수 있습니다.

아파트 정보 상 주차 대수(총 408대)는 세대수(579세대) 대비 다소 부족하여 주차 문제를 겪을 가능성이 있습니다.

감정평가서 상 특이사항 및 주의사항, 기타 참고사항에 명확히 기재된 문제는 없으나, 현장 방문 시 내부 상태 및 관리 상태 등을 상세히 확인하는 것이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설과 교통망을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 인수할 권리 및 보증금이 없어 권리 분석 측면에서 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 아파트의 노후화(1987년 사용승인)와 일부 법적 제한 사항, 주차 공간의 부족 등은 잠재적인 고려 사항입니다.

최근 매매가격을 볼 때 감정가 대비 시세가 안정적인 수준을 유지하고 있으며, 향후 재건축 가능성이나 지역 개발 호재 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 낮은 초기 투자 부담: 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 초기 투자 부담이 적습니다.

* 우수한 입지 조건: 지하철역 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교, 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 기대: 노후 아파트의 재건축 가능성 및 지역 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 평형(전용면적 약 79.97㎡ 기준)의 매매가는 700,000,000원에서 752,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

이를 전용 면적(70.52㎡)으로 환산 시, 현재 시세는 대략 636,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 663,000,000원으로, 최근 시세와 감정가 사이에 큰 괴리가 없습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가와 시세를 고려하여 670,000,000원으로 제시합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.