나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경41 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-13 우진뉴캐슬 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주택지대이며, 간선도로변에 각종 근린 생활시설들이 소재하고 인근에 근린공원, 학교, 병원 등이 있어 제반 입지여건 무난시 됨,

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하며, 북동측 근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 소재하고 인근으로 지나는 갈현로 및 갈현로15길 변에 버스정류장이 있어 교통환경 보통시 됨.

건물의 구조

2018.08.31 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물 내 4층 401호로서 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 창호는 알미늄샷지창호 등임.

이용상태

다세대주택_단지형 다세대(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대에 등고 평탄하게 조성된 2필 일단지의 사다리형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

연번 1, 2 토지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경41 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO

감정가: 215,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-13 우진뉴캐슬 4층401호

용도: 다세대주택

토지면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

토지지분: 24.793㎡

건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

건물지분: 29.63㎡

건축물 사용승인일: 2018년 08월 31일

1.3. 특이사항

토지거래허가구역, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주택지대이며, 간선도로변에 각종 근린 생활시설들이 소재하고 인근에 근린공원, 학교, 병원 등이 있어 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북동측 근거리에 지하철 6호선 "구산역"이 소재합니다. 또한, 인근으로 지나는 갈현로 및 갈현로15길 변에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 5일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류 (갑9)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 순위 4번 주택임차권 (성시문)이 존재하며, 매수인에게 대항할 수 있습니다.

임차인: 성

보증금: 213,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 06월 01일

확정일자: 2021년 04월 15일

배당신고일자: 2025년 06월 17일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인의 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 부담 사항입니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 갑1(소유권보존), 갑2(공유자전원지분전부이전)을 제외한 나머지 권리(갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13 압류 및 강제경매)는 말소될 예정입니다.

3.4. 권리분석 요약

낙찰자는 을구 4번 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구산동 일대는 주택 밀집 지역으로, 간선도로변을 따라 다양한 근린 생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 역할을 합니다.

4.2. 건물 이용상태

본건 건물은 2018년 8월 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 401호이며, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지시설

인근에 구산중학교, 근린공원, 병원 등이 위치하여 교육, 여가, 의료 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

전반적으로 주택지대가 형성되어 있으며, 소음이나 공해 등 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 을구 4번 임차인의 보증금 213,000,000원 중 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 금액이므로 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 현재 시점(2026년 7월)에서 지정 기간 내에 있어, 향후 거래 시 관련 법규 및 허가 요건을 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용계획

제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 사용승인)이며, 구산역 인근의 주거지로서 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 213,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 막대한 부담이 발생할 수 있습니다. 이 인수 가능성을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 사용승인)으로 건물 상태 양호 예상

* 구산역 인근 주거지로서 기본적인 수요 존재

* 임차인 보증금 인수 부담이 해소될 경우, 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 약 88,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 215,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

본 건의 가장 큰 리스크인 임차인 보증금 213,000,000원에 대하여, 배당으로 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다고 가정하고 입찰가를 산정합니다. (단, 실제 배당 결과에 따라 인수 금액은 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.)

이러한 가정 하에, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 제안합니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 본 제안 가격은 매우 높을 수 있으므로, 해당 리스크를 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.