나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50359 [1] 서울특별시 은평구 신사동 287-1 파크빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중교" 남동측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 제4층 제401호로서, 외벽은 치장석붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방1·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(조건부기지역으로 도시정비과 확인 요함), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중 점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 20 25.10.20.~2026.12.31.)), [추가기재사항]건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도 로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 신사동 287-1 파크빌 4층401호에 소재한 다세대주택 경매 물건입니다. 사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50359 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 207,000,000원이며, 토지면적은 15.68㎡ (약 4.74평), 건물면적은 25.96㎡ (약 7.85평)입니다. 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 건축물대장상 건축년도는 2016년입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다. 대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약 2~3분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제401호이며, 현관, 방, 주방, 거실, 욕실, 발코니 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 상하수도, 위생, 승강기 설비 등이 되어 있으며, 개별 도시가스 보일러 난방이 가능합니다. 토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울서부지방법원 강제경매개시결정 (2026타경50359) 등기이며, 접수일자는 2026년 3월 23일입니다. 이보다 후순위 권리인 강미나 씨의 주택임차권 (보증금 199,000,000원, 전입 2020-09-16)은 말소 대상입니다. 채권자 주택도시보증공사(HUG)가 강제경매를 신청하였으며, 임차인 겸 주택임차권 승계인인 HUG는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변 최근 매매 사례를 보면, 2026년 5월 6일부터 5월 8일 사이에 매매된 다세대주택들의 면적 및 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 신한노블레스 (2003년식, 82.37㎡): 39,000만원

* 미건빌라 (1992년식, 58.71㎡): 21,100만원

* 하나쉐르빌 (2002년식, 43.53㎡): 20,000만원

본건의 면적(25.96㎡)은 제공된 사례 중 가장 작습니다. 면적을 감안하여 단순 비교 시, 하나쉐르빌(43.53㎡, 20,000만원)의 3.3㎡당 가격(약 459만원/㎡)을 적용하면 약 1억 2천만원 내외의 시세가 예상됩니다. 그러나 본건의 감정가(2억 7백만원)는 최근 거래 사례의 최고가(3억 9천만원) 및 평균가(2억 6천6백만원)에 비해 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 상승 가능성을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "덕산중학교"가 인근에 위치하며, 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받습니다.

* 교통: 도보 약 2~3분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 공원 등이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역에 해당하여, 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 허가 대상자 및 용도에 따라 조건이 상이하므로, 상세 내용은 반드시 확인이 필요합니다. (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* HUG 인수조건 변경 및 조건부 매각: 임차인 HUG가 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 원활히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

* 다수 규제 지역: 제2종일반주거지역(조건부), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 여러 도시 관리 계획 및 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한이 될 수 있습니다.

* 건축법상 도로: 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부 포함)에 해당하여, 도로 편입 여부 및 관련 법규 적용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 신사동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 HUG의 임차권 및 강제경매가 존재하나, HUG가 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로 매수인이 인수할 권리 부담은 없을 것으로 보입니다. 최근 거래 사례와 비교 시 시세 대비 저평가 가능성도 존재하나, 토지거래허가구역 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: HUG 관련 조건이행 시 매수인의 권리 부담이 없어 깔끔한 물건입니다.

* 시세 차익 기대: 감정가와 주변 시세를 비교 분석했을 때, 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 입지 조건: 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 버스 정류장 인근으로 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 면적(25.96㎡)과 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(3.3㎡당 약 359만~473만원)를 고려할 때, 3.3㎡당 약 427만원을 적용하면 약 1억 1천만원 수준의 시세가 추정됩니다. 그러나 본건의 감정가는 2억 7백만원으로, 추정 시세와 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본건의 면적이 작고, HUG 관련 조건부 매각 등의 특이사항 때문일 수 있습니다.

본건은 인수 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 토지거래허가구역 등 규제 사항과 현재 경매 시장 상황을 감안하여, 감정가보다는 낮게, 하지만 시세 추정치를 상회하는 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.