나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50349 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 8층810호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동 주민센터" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등 이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(3호선 '연신내역')이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 9층 건물 내 제8층 제810호 (사용승인일 2018.01.25) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택/원룸형)로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 지하주차 장시설, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 아파트(도시형 생활주택/원룸형), 판매시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 14m 내외, 남측으로 폭 약 12m 내외, 동측으로 폭 약 8m, 북측 으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(8층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자 :외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 등기사항전부증명서상에 주택 임차권 설정 등기 되어 있음. ┌o 임차보증금 : 140,000,000원, │o 임대차계약일자 : 2021년11월29일 │o 주민등록일자 : 2021년12월06일 │o 점유개시일자 : 2021년12월06일 │o 확정일자 : 2021년12월06일 └o 임차권자 : 하준수 (기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조) 2) 본건은 수 차례 현장답사 하였으나 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부를 확인 할 수 없어, 내부구조 및 이용 현황 등은 집합건축물대장상의 건축물현황도면 및 표준 적인 사양 등을 기준으로하여 내·외부적 관찰, 평가전례, 현장 조사 내용 등을 종합 참작하여 작성하였으므로 실제와 상이할 수 있는 바, 경매참가인은 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 548번지 (유)갈현상가 8층 810호에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50349 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 120,000,000원입니다.

토지 면적은 4.75㎡ (약 1.44평)이며, 건물 면적은 16.77㎡ (약 5.07평, 전용면적)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년 1월 25일에 사용승인을 받았습니다.

주요 특징으로는 토지거래허가구역에 해당하며, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동 주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 지하철 3호선 '연신내역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 아파트(도시형생활주택/원룸형), 판매시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

건물 서측 약 14m, 남측 약 12m, 동측 약 8m, 북측 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 28일 접수된 은평세무서장의 압류(갑9)입니다.

가장 중요한 권리는 2023년 12월 26일 접수된 을구 1번 주택임차권으로, 임차인 하준수 씨는 140,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 2021년 12월 6일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이 외 강제경매(하준수, 173,093,698원, 2026.03.20 접수) 및 국민건강보험공단의 압류(2026.04.17 접수) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

현재 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상 배당을 통해 소멸되는 권리를 제외한 금액일 수 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원은 실질적인 인수 금액으로 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 (유)갈현상가 내에 위치한 복합 용도의 건물로, 도시형생활주택(원룸형), 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등으로 활용되고 있습니다.

주변에 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 주거 수요가 존재합니다.

최근 주변 유사 물건의 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 갈현동 일대에서 건립 연도 1994년~2001년의 연립/다세대 주택이 46.47㎡(약 14평) 기준 2.35억원, 49.97㎡(약 15평) 기준 1.9억원, 71.91㎡(약 21.7평) 기준 3.3억원에 거래된 내역이 있습니다.

본건의 전용면적(16.77㎡, 약 5.07평)은 이들 사례보다 훨씬 작은 소형 면적입니다.

제공된 매매 정보는 주로 연립/다세대 주택으로 본건과 직접적인 비교는 제한적입니다. 그러나 갈현동 일대의 주택 시세는 평당 약 1200만원~1700만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건은 2018년 사용승인된 신축 건물임에도 감정가가 1.2억원으로 비교적 낮게 책정된 점은 주목할 만합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 "갈현1동 주민센터"가 있으며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 공공시설 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 면에서는 지하철 3호선 '연신내역'과의 근거리 접근성과 다수의 노선버스가 운행되는 점을 고려할 때 대중교통 이용이 편리합니다.

지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다. 다만, 지역 개발 현황 및 향후 도시 계획 변화에 따라 주변 환경이 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시(특히 외국인 등 특정 용도) 사전 허가가 필요할 수 있습니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 아파트 용도의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(하준수)의 존재입니다. 임차인의 보증금 140,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 실제 투자 비용이 증가하게 됩니다.

건축물대장상 2018년 사용승인이므로 건물 자체의 노후도는 낮으나, 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 이유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

원룸형 주택으로 전용면적이 16.77㎡로 작기 때문에, 임대 수익을 고려할 경우 임대 수요 및 공실률에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 기본적인 입지 조건 및 교통은 양호한 편입니다. 2018년 사용승인된 신축 건물이라는 장점이 있으나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 1억 4천만원)의 존재입니다. 이 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용하므로, 실제 투자 금액 산정 시 최우선으로 고려해야 할 요소입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정에 따른 취득 시 허가 절차를 거쳐야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서울 시내에 위치한 소형 주거 상품으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점이 장점입니다.

지하철 3호선 연신내역과의 근거리 접근성을 갖추고 있습니다.

감정가 1.2억원 대비 인수될 수 있는 임차 보증금 1.4억원을 고려하더라도, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 하준수 씨의 보증금 140,000,000원으로, 이 금액이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 최악의 경우, 총 취득 비용은 감정가 120,000,000원 + 인수 보증금 140,000,000원 = 260,000,000원에 달할 수 있습니다.

주변 유사 면적(약 5평)의 소형 주택 거래 사례를 바탕으로 시세를 역산하면 대략 6,400만원 ~ 8,600만원 수준으로 추정되나, 이는 건물 신축 연도 및 상태 등 차이를 고려하면 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

주변 실거래가 14평 기준 2.35억원임을 감안하면, 본건의 실질적 가치는 1.4억원(인수 보증금) 이상으로 판단됩니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 인수 보증금 140,000,000원을 고려한 총 지출액과 주변 시세를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

임차인이 배당을 통해 얼마를 회수하는지에 따라 실제 인수 금액이 달라지므로, 배당 현황 및 최종 현장 조사 결과를 반드시 재확인한 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

보수적으로 접근하여, 170,000,000원을 초과하는 입찰은 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.