나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4197 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97-4 하나세인스톤2차 본동 제5층 제509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "동구로초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 및 7호선 "대림역"이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

라멘조벽식구조 슬라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제5층 제509호로서, (사용승인일: 2011.11.23) 외벽: 석재붙임, 복합판넬 등 마감, 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

공부상 용도인 오피스텔로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 평지로서 근린생활시설, 업무시설, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 30미터 정도의 왕복7차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ. 임대관계는 미상임. ㄴ. 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황, 설비 등을 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사사항, 평가전례 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4197 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97-4 하나세인스톤2차 본동 제5층 제509호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 4.62㎡ (약 1.4평)

* 건물면적: 24.82㎡ (약 7.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

2.1. 입지 및 주위환경

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "동구로초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대로 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 및 7호선 "대림역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 차량: 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

2.3. 건물 정보

* 구조: 라멘조+벽식구조, 슬라브지붕, 지하 3층 / 지상 20층 건물 내 제5층 제509호입니다.

* 사용승인일: 2011년 11월 23일입니다.

* 외벽: 석재붙임, 복합판넬 등으로 마감되었습니다.

* 창호: 섀시창호 등이 사용되었습니다.

2.4. 토지 및 인접 도로

* 토지 형상: 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 평지입니다.

* 토지 이용: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북서측으로 폭 30미터 정도의 왕복 7차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역입니다.

* 기타: 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 압류(금천세무서장, 2024-01-17)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 선순위 임차권(한국토지주택공사), 압류, 강제경매, 압류 등이 말소기준권리 하위에 있어 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 144,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 21일

* 확정일자: 2022년 02월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 여부: 보증금 인수 부담이 없습니다. 이는 임차인이 대항력이 없을 뿐만 아니라, 특별매각조건으로 서울보증보험 주식회사가 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었기 때문입니다.

* 비고: 채권자(서울보증보험)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각되었습니다.

3.3. 채권 총액 (등기부상)

* 등기부 채권 총액: 144,000,000원 (임차권 금액 포함)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

* 건물 자체 용도: 본 건물은 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔 119실), 도시형생활주택(91세대), 아파트(9세대) 등으로 복합 사용되고 있습니다.

* 주변 지역: 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 다양한 수요가 예상됩니다.

4.2. 시장 동향

* 최근 매매 사례:

* 2024년 7월 3일: 125,000,000원 (4층, 전용면적 18.37㎡)

* 2024년 2월 1일: 105,000,000원 (10층, 전용면적 18.37㎡)

* 2026년 3월 13일: 95,000,000원 (9층, 전용면적 18.37㎡)

* 면적 환산: 본건은 24.82㎡ (약 7.5평)이며, 비교 사례는 18.37㎡ (약 5.56평)입니다.

* 단가 비교: 비교 사례의 거래 단가는 평당 약 1,708만원에서 2,248만원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

* 기본 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 동구로초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 본건의 권리 분석상 임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 특이사항이 언급되어 있어, 해당 권리 관계에 대한 최종적인 확인은 반드시 필요합니다.

* 특별 매각조건에 따라 임차인 보증금은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 예상되나, 배당 절차 및 최종 확정 여부는 배당기일 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 공부

* 본건은 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부 구조, 이용상황, 설비 등을 집합건축물대장 및 외부 관찰, 탐문 조사에 근거하였으므로, 경매 참여 시에는 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 하나세인스톤2차 오피스텔입니다. 도심 접근성이 양호하며, 주변 지역의 상업 및 업무 시설 발달로 인한 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 건축된 지 10년이 넘었으나, 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등 복합 용도로 활용되는 건물로서 다양한 가치 상승 요인을 가지고 있습니다.

* 채권자가 서울보증보험이며, 강제경매로 진행 중입니다. 임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매수인에게 매우 유리한 조건입니다.

7.2. 시장 분석

* 본건의 감정가(134,000,000원)는 최근 실거래가(18.37㎡ 기준 950,000,000원 ~ 125,000,000원)와 비교했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 2026년 3월의 95,000,000원 거래 사례는 최근 시세 하락 가능성을 시사하므로, 입찰가 산정 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 대림역 역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 업무시설과 상업시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 자체의 복합 용도로 인해 수요층이 다양합니다.

8.2. 약점 및 고려사항

* 건물이 준공된 지 10년 이상 되어 노후화로 인한 관리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 향후 재건축이나 리모델링 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 최근 실거래가 하락 추세(2026년 3월 95백만원)를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 내부 확인을 위한 현장 재확인이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 134,000,000원

* 최근 실거래가 (전용면적 18.37㎡ 기준): 95,000,000원 ~ 125,000,000원

* 본건 면적(24.82㎡)이 비교 사례보다 크지만, 최근 시세 하락 가능성과 보수적인 접근을 고려하여 감정가 이하에서 입찰가를 산정합니다.

* 임차인 보증금 인수 금액이 없어 별도의 인수 비용이 발생하지 않습니다.

9.2. 예상 입찰가

* 128,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.