나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4215 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(서울지하철1호선, 7호선)"남측 인근에 위치하며, 인근에 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 소재하는 바, 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '독산역 (지하철1호선)', '가산디저털단지역(지하철1호선, 7호선)' 이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건으로서, 외벽: 커튼월 등 마감, 내벽: 실내인테리어 등 마감 창호: 하이새시창호 등 마감입니다.

이용상태

지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호 등 3개호로서,"산업시설(공장)"로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역 (2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4215 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호

용도: 지식산업센터 (현재 산업시설(공장)으로 이용 중)

감정가: 267,000,000원

토지면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

토지 지분: 11.40㎡ (약 3.45평)

건물면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

건물 지분: 44.88㎡ (약 13.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (접수일자 2021-11-26, 채권최고액 732,000,000원)

등기부채권 총액: 919,407,206원

특이사항: 중복사건, 별도등기

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(서울지하철1호선, 7호선)" 남측 인근에 위치하며, 인근에 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 소재하는 바, 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '독산역(지하철1호선)', '가산디지털단지역(지하철1호선, 7호선)'이 소재하여 제반 대중교통수단 이용은 보통입니다.

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물로서, 외벽: 커튼월 등 마감, 내벽: 실내인테리어 등 마감, 창호: 하이새시창호 등 마감입니다.

건물 이용상태

지밸리더리브스마트타워 제5층 제527호로서, "산업시설(공장)"로 이용 중입니다. (JSON 정보에 따르면 건물 자체는 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 용도로 사용 가능)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을구 1번 근저당권 (중소기업은행, 채권최고액 732,000,000원, 접수일자 2021-11-26) 입니다.

인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나 말소 예정으로, 원칙적으로는 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

그러나, 물건명세서의 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "[을구 18번 구분지상권설정(지상권자: 금천구) 2021년8월19일]"이 명시되어 있습니다. 이는 대지권과 관련하여 금천구에 설정된 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다. 이 부분은 향후 건물 사용 및 재산권 행사에 중대한 제약을 야기할 수 있는 핵심적인 리스크입니다. 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 인수 여부와 그 영향을 명확히 확인해야 합니다.

임차인 현황

임차인: 김

보증금: 6,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2022-01-06

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-03-30

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본 물건은 서울디지털산업단지(구로/가산디지털단지) 내에 위치하여 IT, 제조업, 서비스업 등 다양한 기업들이 밀집해 있는 지역입니다.

주변 시설

주변은 다수의 지식산업센터, 업무시설, 상업시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 관련 산업 생태계가 잘 구축되어 있습니다.

교통 접근성

가산디지털단지역(1, 7호선), 독산역(1호선) 등 주요 지하철 노선과 다수의 버스 노선이 인접하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

외부 검색 제한 안내

죄송합니다만, 현재 저는 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 직접 검색하여 주변 시설이나 혐오시설 정보를 실시간으로 파악할 수 없습니다. 제공된 정보와 일반적인 가산디지털단지 지역 특성을 바탕으로 분석하고 있음을 참고해주시기 바랍니다.

1.4. 생활정보

편의시설

본 물건이 위치한 가산디지털단지 내에는 다양한 상업시설, 은행, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 직주근접에 따른 생활 편의성이 높습니다.

교통 편의성

지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

주차

건물 내 주차 시설이 갖추어져 있어 차량 보유자도 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. (JSON 정보에 따르면 226대의 실내 주차 대수 확보)

1.5. 잠재적 리스크

별도등기 (구분지상권 인수)

가장 중대한 리스크로, 물건명세서에 명시된 금천구에 설정된 구분지상권(을구 18번)이 말소되지 않고 인수될 경우, 해당 토지 사용에 상당한 제약이 발생하여 건물의 가치 하락 및 활용도 저하로 이어질 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

중복사건

동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 경매 절차의 복잡성 증가 및 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

임차인 관련

임차인 김미현은 대항력이 없으나, 만약 임차인이 배당받지 못한 보증금이 있다면 향후 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. (현재 인수 보증금 0원으로 명시)

이용 용도

현재 '산업시설(공장)'로 이용 중이며, 향후 용도 변경 시에는 관련 법규 및 행정 절차 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 산업단지인 가산디지털단지에 위치한 지식산업센터 내 구분건물입니다. 지하철역과의 접근성 등 입지적 이점과 건물 내 각종 설비는 양호한 편입니다.

그러나, 가장 치명적인 리스크는 물건명세서에 기재된 "별도등기" 즉, 금천구에 설정된 구분지상권의 인수 가능성입니다. 이 구분지상권이 말소되지 않고 인수될 경우, 건물의 실질적인 가치 및 활용에 심각한 제약을 받을 수 있으므로, 본 물건은 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토 없이 접근하는 것은 매우 위험합니다.

중복 사건이라는 점도 경매 절차의 복잡성을 더하는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

가산디지털단지라는 지리적 이점과 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

지하철역과의 우수한 접근성은 임차인 확보에 긍정적인 요소입니다.

44. 88㎡ (약 13.58평)의 소형 면적으로, 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다. (단, 인수되는 구분지상권의 영향을 고려해야 함)

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금: 0원 (임차인 김미현의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 267,000,000원을 기준으로 하되, 가장 중요한 '구분지상권 인수' 리스크에 대한 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

만약 해당 구분지상권으로 인해 건물의 가치가 크게 하락하거나 사실상 사용이 불가능하다고 판단될 경우, 감정가 이하 또는 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 반대로, 이 부분이 말소되거나 인수하더라도 큰 문제가 없다고 명확히 판단될 경우, 시장 상황 및 주변 시세를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현재로서는 '구분지상권 인수'라는 중대한 불확실성으로 인해 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 본 물건은 반드시 현장 방문, 권리 분석, 법률 전문가 상담 등을 통해 해당 리스크를 명확히 해소한 후에 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.