나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3687 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 669-1 서울시니어스강서타워 제9층 제912호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하는 "등명중학교" 남측 인근에 위치하며 전면 대로변 으로는 상업, 업무시설이 밀집하여 소재하고, 후면으로는 아파트단지, 학교 등이 주로 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건 내 제9층 제912호로서, (사용승인일 : 2003.01.30) 외벽 : 석재붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감, 바닥 : 마루목 및 장판깔기 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

노인복지주택으로 방2, 욕실1, 주방 및 거실, 발코니 등으로 이용되고 있음.

설비내역

전기 및 위생·급배수설비, 냉·난방설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 평지로서, 노인복지시설 및 의료시설(병원)등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 6m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타 (가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대 보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역 특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중, 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 669-1, 서울시니어스강서타워 제9층 제912호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3687 (1)이며, 용도는 노유자시설(집합건물대장상 노인복지주택)입니다.

감정가는 283,000,000원입니다.

토지 면적은 17.25㎡(약 5.22평)이며, 토지 지분 역시 17.25㎡(약 5.22평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 55.10㎡(약 16.67평)이며, 건물 지분도 55.1㎡(약 16.67평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제9층 제912호이며, 사용승인일은 2003년 01월 30일입니다.

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2018년 11월 28일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(을5, 401,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 401,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 그 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, "등명중학교" 남측 인근에 위치합니다.

전면 대로변으로는 상업 및 업무시설이 밀집해 있으며, 후면으로는 아파트 단지와 학교 등이 주로 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 소재하고 있어 제반 교통 상황은 양호합니다.

본건은 남측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 6m 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 11월 28일자 한국주택금융공사의 근저당(을5, 401,000,000원)입니다.

이보다 앞선 권리 중 말소되지 않는 권리는 없습니다.

경매개시결정 등기(갑10)는 2026년 03월 20일 한국주택금융공사(138,209,305원)에 의해 이루어졌습니다.

소유권 이전 기록(갑구)에는 여러 건의 등기가 존재합니다. (갑2, 갑3, 갑4, 갑6, 갑9)

등기부채권 총액은 401,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상이므로, 보증금 합계가 0원이라 할지라도 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 대로변을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달해 있으며, 배후 주거지로는 아파트 단지와 학교 등이 혼재하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 주거 기능과 함께 업무 및 상업 활동이 가능한 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

지하철 5호선 발산역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

인근에 등명중학교가 위치하며, 상업지구에 인접하여 다양한 편의시설 및 금융기관, 의료기관 등을 이용하기에 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등 여러 법규의 적용을 받습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법, 공항시설법, 교육환경 보호에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 지역특화발전특구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도) 등의 규제를 받고 있으며, 도시관리계획 입안 중인 사항도 있어 향후 건물 활용이나 재개발 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2003년 1월 30일 사용승인된 건물로, 약 23년이 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 임차인과의 분쟁이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 발산역 역세권에 위치한 노인복지주택으로, 상업, 업무, 주거 기능이 혼재된 지역 내 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통이 편리하고 주변 환경이 비교적 양호하여 실거주 및 투자 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 복잡하고 다양한 토지이용계획 및 제한사항, 건물의 연식, 미확인된 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인을 반드시 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

감정가 2억 8,300만원은 법원 평가액이며, 실제 가치 판단은 현장 조사 및 권리 관계 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 발산역 도보 또는 대중교통 이용 가능한 역세권 입지.

* 대로변 상업/업무시설 및 배후 주거 단지와 인접하여 수요층 확보 용이.

* 고령화 사회 진입에 따른 노인복지시설 수요 증가 기대.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 명확.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 별도 부담은 없습니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 법원 자료 외에 유사 물건의 최근 거래 사례, 주변 시세, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 향후 개발 가능성 및 제약 조건 분석 등 종합적인 정보가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 2억 8,300만원과 등기부채권 총액 401,000,000원을 참고하여, 경매 시장 상황 및 본 물건의 가치를 신중하게 평가하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.