나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4129 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 까사지오 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물내 제4층 제404호로서, (사용승인 : 2019.10.15.) - 외벽 : 타일 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 평탄하게 조성된 대체로 정방형의 토지로서 현황 '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 362-77, 화곡동 362-127 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4129 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-77 까사지오 제4층 제404호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상6층 건물 내 제4층 제404호

사용승인일: 2019년 10월 15일

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.85㎡ (약 4.5평)

토지지분: 14.85㎡ (약 4.5평)

건물면적: 24.27㎡ (약 7.3평) (전용면적)

1.4. 감정가

감정가: 239,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통인 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 1월 6일 서광주세무서장의 압류 (갑3)

소멸되는 권리: 압류, 근저당 등 (말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.)

인수되는 권리: 선순위 임차권 (안노라)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안OO (안노라)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 19일

* 확정일자: 2020년 1월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 채권자로서 직접 경매를 신청하였으며, 대항력 있는 임차인으로 보증금 219,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높음. (등기부등본상 '인수' 표기 확인)

3.3. 인수/소멸 권리 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 (안노라, 보증금 219,000,000원)는 임차보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건 건물(까사지오)은 2019년 10월 사용승인된 다세대주택임.

주변 건물들도 대부분 다세대주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있음.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 서울특별시 강서구 화곡동 362-77번지로, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당함.

주요 제한사항으로 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (허가구역 지정 기간 및 대상 확인 요망: 2024.9.10.~2029.9.9. (지목 도로 한정), 2025.8.26.~2026.8.25. (외국인 등, 주거용), 2025.10.20.~2026.12.31. (아파트)).

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상6층 건물 내 제4층 제404호임.

개별난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 탐문됨.

폐문 부재로 내부 설비 등의 정상 작동 여부는 확인 불가함. 입찰 시 유의 필요.

5.2. 주변 편의시설

월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 부담

선순위 임차인 안OO(안노라)의 보증금 219,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 감정가(239,000,000원)의 상당 부분을 차지하므로, 총 실인수가는 입찰가 + 인수 보증금(219,000,000원)이 될 수 있음. (단, 경매 절차 상 배당을 통해 전액 변제될 경우 인수 의무 없음)

6.2. 기타

내부 설비 정상 작동 여부 미확인: 폐문 부재로 내부를 확인하지 못해 설비 상태를 알 수 없음. 수리비 발생 가능성 있음.

토지거래허가구역: 잔금 납부 시 토지거래허가구역 관련 절차 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연식(2019년)이 비교적 짧은 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준임.

가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이자 채권자가 보증금 219,000,000원을 가지고 경매를 신청했다는 점이며, 해당 보증금이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높아 이에 대한 철저한 분석이 필수적임.

총 인수 금액을 신중하게 산정해야 하며, 설비 미확인, 토지거래허가구역 등 추가적인 리스크 요소를 고려해야 함.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 향후 가치 상승 기대 가능.

입지 조건이 양호하며, 초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋음.

임차인 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 낙찰가율에 따라 시세차익 실현 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 매매 사례(2026년 7월 1일, 전용 19.98㎡, 216,000,000원) 및 본건의 감정가(239,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

단, 선순위 임차인 안OO(안노라)의 보증금 219,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높아, 실질적인 총 취득 비용은 입찰가 외 인수 보증금 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

따라서, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금' 219,000,000원을 제외하고 산정된 금액이며, 실제 총 취득 비용은 입찰가와 인수 보증금 부담 여부에 따라 달라질 수 있습니다.)

혐오시설 여부 확인을 위해 외부 지도 서비스 및 관련 정보를 추가적으로 검색하는 것을 권장합니다. 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 존재한다고 특정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.