나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4233 [1] 서울특별시 영등포구 여의도동 OOOO OOOOOOO OOOO OOOOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 "샛강역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선, 신림선 샛강역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층건내 제17층 제102-1703호로서, (사용승인일: 2005.12.30) 외벽: 강화유리마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 34~35m, 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접 해있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 여의도동 43-4 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 교육환경 보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의) <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허 가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의) 임. (2) 여의도동 43-5 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 대공방어 협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도 권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허 가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4233 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 여의도동 43-4, 롯데캐슬아이비 제17층 제102-1703호

용도: 아파트

감정가: 2,770,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 길OO

1.1. 2. 면적

토지 면적: 18.90㎡ (약 5.72평)

건물 면적: 137.09㎡ (약 41.47평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 여의도동에 위치하며, 지하철 9호선 및 신림선 샛강역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 샛강역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 남동측 및 북동측으로 노폭 약 34~35m, 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 물건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 중로3류 등의 용도 지역으로 분류됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 특정 용도), 건축선 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기일: 2006년 2월 28일 (장병성)

소유권 이전 등기일: 2013년 10월 23일 (장관우, 협의분할에 의한 상속)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 2023년 10월 12일자 무태새마을금고 근저당 (1,776,000,000원)

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 과정에서 추가 확인 및 조치가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

서울의 주요 업무 및 금융 중심지인 여의도에 위치하여 직주근접성이 우수합니다. 주변에 아파트 단지와 업무 시설이 밀집해 있어 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 교통 편의시설

지하철 9호선, 신림선 샛강역 인접 및 다수의 버스 노선으로 서울 전역 접근성이 뛰어납니다.

4.3. 생활 편의시설

샛강역 인근으로 IFC몰, 더현대 서울 등 대형 쇼핑몰 및 편의시설 접근이 용이합니다.

4.4. 교육 시설

윤중중학교, 여의도고등학교 등 교육 시설이 인근에 소재합니다.

4.5. 아파트 정보

아파트명: 롯데캐슬아이비

주소: 서울특별시 영등포구 여의도동 43-4

사용승인일: 2005년 12월 30일

총 세대수: 445세대 (2개동)

해당 층: 17층 (총 35층)

전용 면적: 137.09㎡ (약 41.47평)

분양 면적: (제공된 자료에 명시되지 않음)

주차: 지하주차 12대, 지상주차 4대 (세대당 주차 가능 대수 별도 확인 필요)

관리사무소 연락처: 02-761-1351

기타 시설: 전기차 충전기 (지하 22대)

5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 채권액(약 36.1억 원)이 감정가(약 27.7억 원)를 크게 초과하므로, 첫 입찰 기일에 유찰될 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황 상 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 있을 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 용도로 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 하므로, 거래 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 주거 및 업무 지구인 여의도에 위치하며, 샛강역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대형 평수의 아파트로서, 우수한 주거 환경과 편리한 교통망을 자랑합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 것이 소멸될 예정으로 명확합니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하고 임대차 관계가 미확인된 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 여의도 일대의 개발 호재 및 미래 가치 상승 기대.

* 9호선, 신림선 더블 역세권의 뛰어난 교통 접근성.

* 안정적인 주거 수요와 높은 생활 인프라.

* 차후 시세 상승을 통한 시세차익 기대.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 137.09㎡ 면적의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 28일: 2,610,000,000원 (26.1억 원), 23층

* 2026년 5월 20일: 2,130,000,000원 (21.3억 원), 22층

(참고: 2026년 6월 14일 2,640,000,000원에 거래된 113.59㎡ 면적은 본건과 면적이 다르므로 직접적인 비교에 유의해야 합니다.)

본 건의 감정가는 2,770,000,000원 (27.7억 원)이며, 137.09㎡ (약 41.47평) 기준 평당 약 6,680만 원입니다. 최근 거래가는 21.3억 원에서 26.1억 원 사이로, 평당 약 5,140만 원에서 6,300만 원 수준으로, 감정가 대비 합리적인 시세로 판단됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

경매 물건의 특성상, 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 잠재적 리스크(높은 채권 총액, 미확인 임차인) 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 최근 최고 실거래가(26.1억 원)와 감정가(27.7억 원)를 참고하고 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 2,550,000,000원 (25억 5천만 원)으로 제안합니다. 이는 1차 기일에 유찰될 가능성을 염두에 둔 가격이며, 추후 유찰 시 시장 상황에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.