나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3887 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "효심어린이공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 중 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2021-3-9) 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실, 보일러실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 자주식 및 기계식 주차장설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로 및 북측으로 막다른 세로(불)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3887 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제2층 제203호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

286,000,000원 (2억 8천 6백만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 7.98㎡ (약 2.41평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 전용면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

청산을 위한 형식적 경매

1.8. 채권자

파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 사용승인일

2021년 3월 9일

1.10. 건축물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 중 제2층 제203호

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 내부: 방, 거실겸주방, 화장실, 보일러실로 이용 중

* 설비: 전기, 승강기, 개별난방(도시가스), 주차장, 위생 및 급배수 설비 갖춤.

2. 입지조건

2

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "효심어린이공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

2.3. 도로상태

남측으로 소로 및 북측으로 막다른 세로(불)의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있음. 특히, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 규제가 존재함.

3. 권리분석

2

3.1. 경매 개시

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 개시되었으며, 말소기준권리는 채권자 파산자 명의의 임의경매 (갑6)임.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인 현황: 고상운

* 보증금: 266,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-01

* 대항력: 있음

* 등기부 상 권리종류: 주택임차권 (을1)

* 말소 여부: 인수

* 물건명세서 상 특이사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기로, 임대차보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않의므로, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (주어진 정보에 한함. 실제 인수 금액은 다를 수 있으므로 각별한 주의 필요)

3.3. 말소되는 권리

* 소유권이전 신탁등기 말소 (갑2, 갑4)

* 공유자전원지분전부이전 (갑5)

* 임의경매 (갑6, 말소기준권리)

3.4. 권리 분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 266,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높음. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수' 표기가 상이하므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리관계 확인이 필요함.

4. 상권분석

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4.1. 주변 환경

본 건이 위치한 강서구 화곡동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역임. "효심어린이공원"이 인근에 소재하여 상대적으로 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

4.2. 상업시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

2

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통

인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이한 편임.

6. 잠재적 리스크

2

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 고상운의 보증금 266,000,000원 인수 여부임. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '대항력 있음', '말소: 인수', '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 점을 고려하면 낙찰자가 보증금을 실질적으로 부담해야 할 가능성이 매우 높음. 이로 인해 실질 투자금이 감정가 및 예상 입찰가를 훨씬 초과할 수 있음.

6.2. 공항 및 군사시설 관련 제한

본 건 소재지는 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어, 건축 행위나 토지 이용에 있어 추가적인 규제가 있을 수 있음.

6.3. 형식적 경매

청산 목적의 형식적 경매로, 일반 경매와는 다른 절차적 특수성이 있을 수 있어 주의가 요구됨.

7. 종합 의견

2

본 건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 전용면적 약 9평의 소형 평형으로 구성되어 있음. 입지적으로는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 대중교통 이용은 보통 수준임. 그러나 본 건의 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부임. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상 명시된 '인수' 사실로 미루어 볼 때, 낙찰 시 보증금 266,000,000원을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높음. 또한, 공항 및 군사시설 관련 법규에 따른 개발 제한도 고려해야 함. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 면밀한 권리 분석 및 예상 투자 비용 산정 후에 신중하게 접근해야 할 물건임.

8. 투자 포인트

2

* 신축 건물: 2021년 신축으로 건물 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 또는 소규모 사업장 수요에 적합한 전용면적임.

* *주의사항*: 투자 가치는 인수되는 임차인 보증금 규모 및 잔여 법적 제한 사항에 따라 크게 달라질 수 있음.

9. 예상 입찰가

2

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(약 28㎡)의 오피스텔 실거래가는 다음과 같음.

* 2024년 7월 11일: 26,500만원

* 2024년 3월 11일: 26,800만원

* 2024년 2월 22일: 26,900만원

최근 시세는 약 26,500만원에서 26,900만원 범위로 형성되어 있으며, 본 건의 감정가 28,600만원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 기준으로 산정함.

하지만, 본 건은 대항력 있는 임차인 고상운의 보증금 266,000,000원이 '말소: 인수'로 명시되어 있어, 실제 낙찰자가 해당 보증금을 인수(변제)해야 할 가능성이 매우 높음. 따라서, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 실제 인수 금액과 상이할 수 있으므로, 입찰가를 결정하기 전에 반드시 이 점을 면밀히 확인하고 총 투자 비용을 계산해야 함.

만약 '인수 보증금 합계: 0원'이 정확하여 보증금 인수 부담이 없다면, 최근 실거래가 수준에서 접근을 고려할 수 있음.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원 (약 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원)

* 매우 중요한 주의사항 : 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 따랐으나, 실제로는 266,000,000원의 임차인 보증금 인수 리스크가 존재할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 예상 입찰가와 별개로 본 물건의 총 인수 가능 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 정확히 산출하여 투자 결정을 내려야 하며, 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.