나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102915 [7] 서울특별시 관악구 신림동 98-82 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신성초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 주를 이루는 주거지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 6세대로서,
(2016-11-24 사용승인)

외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 및 사진용지 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

급경사 지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

본건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나, 조사시점 현재 통칭 B01호 표기 되어 있고, 조사시점 폐문 부재 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

2. 물건 개요

본 보고서는 서울특별시 관악구 신림동 98-82에 소재한 다세대주택에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102915 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

3. 소재지 정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 98-82에 위치하고 있으며, 4층 중 401호입니다. 다만, 물건명세서 상 현황상 501호로 표기되어 있다는 점은 유의해야 합니다.

4. 토지 정보

토지 면적은 17.74㎡ (약 5.37평)이며, 본 물건의 토지 지분입니다.

5. 건물 정보

건물 면적은 전유부분 19.06㎡ (약 5.77평)이며, 제시외 건물 면적 39.20㎡ (약 11.86평)이 포함되어 총 58.26㎡ (약 17.62평)의 사용 가능한 면적을 가집니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2016년 11월 24일에 사용 승인되었습니다. 건물 규모는 지하 1층, 지상 4층입니다.

6. 가격 정보

감정가는 242,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

2.1. 1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울신성초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 급경사 지대 내 정방형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 본 건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2016년 사용 승인되었습니다.

1.2. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2016년 12월 12일 접수된 관악중앙새마을금고의 근저당(306,000,000원)입니다. 이후 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류 등이 등기되었으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 총 채권액은 611,469,715원입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (관악중앙새마을금고, 2016-12-12, 306,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 정바울이 등기부상 주택임차권(을2)으로 등기되었으나, 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 보증금은 189,000,000원 및 184,500,000원으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

4.1. 1. 지역 특성

본 물건이 위치한 신림동은 서울 내에서 비교적 활발한 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 서울신성초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 해당합니다.

4.2. 주변 시세 (JSON 분석 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 및 연립주택의 거래 가격은 면적, 건물 연식, 층수 등에 따라 차이가 있습니다.

* 84.91㎡ 연립주택 (1998년식, 5층)이 63,000만원에 거래되었습니다. (약 24.5백만원/평)

* 30.92㎡ 다세대주택 (1991년식, 1층)이 18,500만원에 거래되었습니다. (약 19.8백만원/평)

* 29.56㎡ 다세대주택 (2015년식, 6층)이 32,000만원에 거래되었습니다. (약 35.8백만원/평)

본 건은 2016년식 다세대주택으로, 전유면적 19.06㎡ (약 5.77평) 외에 제시외 면적 39.20㎡ (약 11.86평)을 포함한 총 58.26㎡ (약 17.62평)의 면적을 가지고 있습니다. 비교적 최근에 건축되었고 추가 면적을 포함하는 점을 고려할 때, 주변 시세 대비 잠재력은 있으나, 감정가 242,000,000원과 최근 거래된 유사 연식의 29.56㎡ (2015년식) 다세대주택이 32,000만원에 거래된 점을 감안하면, 시세 분석에 따른 입찰가 결정이 중요합니다.

1.4. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 생활 편의시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설은 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

서울신성초등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 기타 생활 정보

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 1. 권리 관련 리스크

임차인 정바울은 대항력이 없으며, 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않아 권리 상 큰 문제는 없습니다.

6.2. 물건 명세 관련 리스크

* 건축물대장 및 현황도 상 지하 1층 창고(약 13.32㎡)가 공용부분이나 통칭 B01호로 표기되어 있고, 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가합니다.

* 현황상 501호로 표기되어 있다는 점은 등기부상 401호와 불일치하므로, 사전 확인이 필요합니다.

6.3. 현장 조사 관련 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재로 일부 세대 내부 확인이 어려웠으며, 제반 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 파악이 불가합니다. 입찰 시 이 점을 유의해야 합니다.

6.4. 기타 리스크

* 토지가 급경사 지대에 위치하고 있습니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규 적용 지역입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울신성초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 비교적 신축 건물(2016년 완공)에 해당합니다. 특히, 전용 면적 외에 별도의 제시외 건물 면적(39.20㎡)을 포함하고 있어 실질적인 사용 면적이 넓다는 장점이 있습니다. 그러나 등기부상 호수와 현황상 호수의 불일치, 현장 조사 시 일부 세대 내부 확인 불가, 지하 창고의 불분명한 상태 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 관악구 신림동의 주거지역 내 위치.

* 2016년 사용 승인된 비교적 신축 건물.

* 전용면적 외에 추가적인 제시외 건물 면적(39.20㎡) 포함.

* 인근에 초등학교 위치.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 242,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 32,000만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 추가 면적을 포함하고 있고 신축 연식임을 감안하면, 감정가 이상의 가치를 지닐 수 있습니다. 그러나 호수 불일치, 내부 미확인, 경사지 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 242,000,000원을 기준으로 하되, 적극적인 시장 조사와 현장 확인을 통해 잠재적 가치를 산정하여 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.