나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102915 [4] 서울특별시 관악구 신림동 98-82 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신성초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 주를 이루는 주거지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 6세대로서,
(2016-11-24 사용승인)

외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 및 사진용지 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

급경사 지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

본건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나, 조사시점 현재 통칭 B01호 표기 되어 있고, 조사시점 폐문 부재 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102915 (4)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-82 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 190,000,000원

* 토지면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

* 토지지분: 16.86㎡ (약 5.10평)

* 건물면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

* 건물지분: 18.11㎡ (약 5.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 관OOOOOOOO (관악중앙새마을금고)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울신성초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지 형태: 급경사 지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(사도), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 12월 12일 접수된 관악중앙새마을금고의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 관악중앙새마을금고 근저당 (을1)

* 오현철 주택임차권 (을2, 2025년 6월 17일 접수) - 대항력 없음

* 동안산세무서장 압류 (갑3)

* 안산시 압류 (갑4)

* 관악중앙새마을금고 임의경매 (갑5)

* 신한은행 가압류 (갑6)

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 110,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 12월 15일

* 확정일자: 2022년 11월 21일 (1차 보증금 증액분 5,000,000원, 2차 보증금 증액분 5,250,000원)

* 배당신고일자: 2025년 6월 9일

* 대항력: 없음. 말소기준권리보다 늦은 확정일자 또는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 등기부상 주택임차권(을2) 역시 말소 예정으로 되어 있어 경매 절차에서 보호받지 못합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 서울 관악구 신림동 534-13 (기풍홈타워, 연립, 1998년식): 84.91㎡, 6.3억원 (약 74.2만원/㎡)

* 서울 관악구 신림동 92-200 (제일빌라, 다세대, 1991년식): 30.92㎡, 1.85억원 (약 60.0만원/㎡)

* 서울 관악구 신림동 561-1 (드림하우스, 다세대, 2015년식): 29.56㎡, 3.2억원 (약 108.3만원/㎡)

* 본건 물건은 18.11㎡ (약 5.48평)의 다세대주택으로, 최근 거래된 다세대주택의 면적(약 30㎡)보다 작은 규모입니다.

* 유사 면적의 소형 주택 시세 및 본건의 감정가 1억 9천만원은 면적을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

* 건물의 건축 연도는 2016년 11월 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "서울신성초등학교"가 인근에 위치하여 학군 접근성이 있습니다. 단독, 다세대, 연립, 아파트 등이 혼재된 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 폐문 부재로 인해 일부 세대 내부의 제반 설비 작동 여부 및 인테리어 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 경매 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장상 지하 1층 창고(약 13.32㎡)가 공용부분이나 통칭 B01호로 표기되어 있으며, 조사 시점 폐문 상태로 확인되었습니다. 해당 공간의 실제 이용 현황 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 관리: 2016년 사용 승인된 건물이나, 주변 건물들의 건축 연도가 다양하므로 건물 자체의 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 토지 지형: 급경사 지대에 위치하여 건물 접근성 및 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 18.11㎡의 소형 물건임에도 불구하고 감정가 1억 9천만원으로 책정되었습니다. 권리 분석상 모든 권리가 낙찰과 동시에 소멸되는 조건이며, 임차인은 대항력이 없어 인수하는 보증금은 없습니다. 주변 시세는 면적, 건축 연도, 위치에 따라 편차가 존재하지만, 본건의 감정가는 유사 면적의 소형 주택 시세를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 현장 조사가 제한되어 내부 상태를 정확히 파악하기 어려운 점, 공부와 실제 현황 간의 차이가 있는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 신림동 지역의 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 대항력 있는 임차인이 없어 추가적인 보증금 인수 부담이 없으며, 소형 면적으로 비교적 낮은 총액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 권리상 하자 없음: 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰되므로, 권리 관계가 깨끗한 물건입니다.

* 신림동 지역의 잠재력: 신림동은 지속적인 주거 수요와 함께 개발 가능성이 있는 지역 중 하나입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 서울 관악구 신림동 92-200 (30.92㎡, 다세대) 2026년 7월 거래가 1.85억원 (약 60만원/㎡)

* 서울 관악구 신림동 561-1 (29.56㎡, 다세대) 2026년 7월 거래가 3.2억원 (약 108.3만원/㎡)

* 본건은 18.11㎡로, 위 사례보다 면적이 작은 점을 고려해야 합니다. 유사한 다세대주택인 92-200번지의 평당가(60만원/㎡)를 적용하면, 18.11㎡ * 600,000원/㎡ = 약 108,660,000원 수준으로 계산됩니다. 반대로 561-1번지의 평당가(108.3만원/㎡)를 적용하면, 18.11㎡ * 1,083,000원/㎡ = 약 196,179,300원 수준이 됩니다.

* 감정가 1억 9천만원은 제시된 시세 범위와 비교할 때 중간 정도의 수준으로 보입니다.

* 내부 확인 불가, 공부와 차이 등의 리스크 요인을 감안할 때, 현재 시점에서 보수적으로 접근하여 감정가의 80% ~ 90% 선을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 152,000,000원 ~ 171,000,000원.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 내부 상태 확인, 최근 주변 시세 변동 추이, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.