나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102915 [3] 서울특별시 관악구 신림동 98-82 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신성초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 주를 이루는 주거지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 6세대로서,
(2016-11-24 사용승인)

외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 및 사진용지 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

급경사 지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

본건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나, 조사시점 현재 통칭 B01호 표기 되어 있고, 조사시점 폐문 부재 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 98-82번지 2층 201호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102915 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물 전체에 대한 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 관OOOOOOOO이며, 감정가는 251,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 24.56㎡(약 7.43평)이며, 건물 면적은 26.39㎡(약 8.00평)입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건임을 명시하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 서울신성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역입니다.

주거 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

토지는 급경사 지대 내에 위치한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본 건 서측과 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 분류되어 있습니다.

도로(사도)로 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)로도 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2016년 12월 12일 접수된 관악중앙새마을금고의 근저당(을1, 306,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소될 권리로는 을1 근저당, 을2 주택임차권(강구민, 143,300,000원), 갑3 압류(동안산세무서장), 갑4 압류(안산시), 갑5 임의경매(관악중앙새마을금고), 갑6 가압류(신한은행) 등이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않으나, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요'가 언급되어 있습니다. 등기부상으로는 지상권이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 강구민(성: 강) 씨가 있으며, 보증금 143,300,000원, 차임 0원에 해당합니다.

전입일자는 2023년 7월 31일, 확정일자는 2023년 7월 4일입니다.

배당신고일자는 2025년 6월 19일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

을2 주택임차권 등기가 되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 후 소멸될 예정입니다. 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 문제가 될 수 있으나, 대항력이 없어 인수될 가능성은 낮습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본 건은 철근콘크리트구조로, 2016년 11월 24일 사용 승인된 4층 건물 내 2층 201호입니다.

연면적은 260.11㎡(약 78.68평)이며, 건폐율 56.17%, 용적률 149.39%입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (2026년 7월 기준 최근 매매 정보)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건의 평당 감정가는 약 3,140만원/평(건물 면적 기준) 또는 약 3,380만원/평(토지 지분 기준)입니다.

인근 유사 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 기풍홈타워 (연립, 1998년 준공, 84.91㎡/약 25.7평): 63,000,000만원 (6.3억원) 거래 (약 2,450만원/평)

* 제일빌라(92-200) (다세대, 1991년 준공, 30.92㎡/약 9.35평): 18,500,000만원 (1.85억원) 거래 (약 1,980만원/평)

* 드림하우스 (다세대, 2015년 준공, 29.56㎡/약 8.94평): 32,000,000만원 (3.2억원) 거래 (약 3,580만원/평)

4.3. 시세 종합

'드림하우스'의 최근 거래가(약 3,580만원/평)는 본 건의 평당 감정가(약 3,140만원~3,380만원/평)와 유사한 수준으로, 감정가가 시장 가격과 크게 동떨어지지는 않은 것으로 판단됩니다.

'기풍홈타워'는 면적이 더 크고 연립 주택으로 유형이 다르며, '제일빌라'는 건축 연도가 오래되었고 가격이 상대적으로 낮아 본 건과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 건은 전용면적이 작은 다세대 주택임에도 불구하고, 평당 감정가는 인근 신축 다세대 주택의 최근 매매가와 비슷한 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

본 건은 서울신성초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주거 지역 특성상 주변에 기본적인 생활 편의시설(마트, 상점, 병원 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 내부 확인 불가

건축물대장 및 현황도 상 지하 1층 창고(약 13.32㎡)가 공용 부분임에도 불구하고 통칭 B01호로 표기되어 있고, 조사 시점 당시 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가했습니다. 이는 공부와의 차이 또는 불법 건축물 여부 등에 대한 추가 확인이 필요하며, 추후 명도 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

또한, 현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재로 일부 세대 내부 설비 작동 여부 및 인테리어 상태 확인이 어려워, 이에 대한 리스크를 감안해야 합니다.

6.2. 토지 이용 및 도로 조건

건물이 급경사 지대 내에 위치하고 있어 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

인접 도로 폭이 약 4미터 내외로 차량 접근 및 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 지하 창고 부분의 공부상 차이, 내부 확인 불가 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항이며, 이러한 미확인 요소들은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 평당 감정가는 유사한 조건의 최근 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 따라서 무리한 가격 경쟁보다는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 신림동의 주거지역 내 입지.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수에 대한 부담이 적음.

* 비교적 최근 거래 사례와 유사한 평당 감정가 형성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 251,000,000원이며, 이는 약 8.00평의 건물 면적을 기준으로 할 때 평당 약 3,140만원 수준입니다.

최근 '드림하우스'(2015년 준공, 약 8.94평)가 320,000,000원(약 3,580만원/평)에 거래된 점을 고려할 때, 감정가는 시장가와 크게 동떨어지지 않은 것으로 보입니다.

따라서, 잠재적 리스크(지하 창고 문제, 내부 상태 미확인 등)를 감안하되, 시세 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 238,000,000원

(이는 감정가의 약 90% ~ 95% 수준으로, 현 시세 대비 합리적인 입찰가로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.