나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102915 [2] 서울특별시 관악구 신림동 98-82 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신성초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 주를 이루는 주거지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 6세대로서,
(2016-11-24 사용승인)

외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 및 사진용지 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

급경사 지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

본건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나, 조사시점 현재 통칭 B01호 표기 되어 있고, 조사시점 폐문 부재 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102915 (2)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-82, 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 186,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 관악중앙새마을금고

물건특이사항: 공동담보

토지면적: 16.86㎡ (약 5.1평)

토지지분: 16.86㎡

건물면적: 18.11㎡ (약 5.5평)

건물지분: 18.11㎡

건축물 정보:

총 층수: 4층

사용승인일: 2016-11-24

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

전유부 정보: 1층 102호

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, "서울신성초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역으로, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

인접도로상태: 본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2016년 12월 12일 접수된 관악중앙새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을1 근저당, 갑2 소유권이전, 갑3, 갑4 압류, 갑5 임의경매, 갑6 가압류 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 강제집행으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 99,220,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-30

* 확정일자: 2022-11-07

* 배당신고일자: 2025-06-10

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 413,469,715원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건(1층 102호, 18.11㎡, 2016년식)과 유사한 조건의 거래 사례로는 관악구 신림동 92-200번지 "제일빌라(92-200)"가 있습니다. 해당 물건은 30.92㎡ 면적, 1층, 1991년식 건물로 2026년 7월 6일에 185,000,000원(1억 8,500만원)에 직거래되었습니다.

본 물건의 감정가(186,000,000원)는 이와 유사한 수준입니다.

2015년식 건물인 "드림하우스"(561-1번지, 29.56㎡, 6층)는 2026년 7월 6일에 320,000,000원(3억 2,000만원)에 거래되었으며, 이는 건물 연식이 신축에 가깝고 층수가 높기 때문으로 판단됩니다.

"기풍홈타워"(534-13번지, 84.91㎡, 5층, 1998년식)는 면적이 훨씬 넓고 층수도 높아 2026년 7월 3일에 630,000,000원(6억 3,000만원)에 거래되었습니다.

분석 결과, 본 물건의 감정가는 인근 유사 면적 및 조건의 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 상업 시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 주거 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: "서울신성초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 단독, 다세대, 연립, 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 토지이용: 급경사 지대에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 일부 세대 내부의 설비 작동 여부 및 인테리어 상태 확인이 불가하므로, 입찰 시 유의해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장 및 현황도상 지하 1층 창고(약 13.32㎡)가 공용부분임에도 통칭 B01호로 표기되어 있고, 조사 시점 현재 폐문 부재 상태입니다. 이는 향후 관리 주체와의 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지 형상: 급경사 지대에 위치하여 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 채무 규모: 등기부채권 총액이 4.1억원을 초과하여 채무 규모가 상당한 편입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 다세대주택으로, 2016년에 사용승인되어 비교적 신축입니다. 감정가는 1억 8,600만원으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 김 씨는 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 명도 절차에 필요한 시간과 비용은 고려해야 합니다.

다만, 건물 내부 상태를 현장에서 직접 확인하지 못했으며, 지하 창고 관련 공부와의 차이가 있어 잠재적인 리스크 요인이 존재합니다. 급경사 지대에 위치한다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 즉각적인 대규모 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 입지: 서울 관악구 신림동이라는 위치적 장점을 가지며, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

* 소형 면적: 18.11㎡(약 5.5평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 또는 소액 투자에 적합합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가가 유사 조건의 최근 거래 사례와 비슷한 수준으로, 향후 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 186,000,000원입니다.

주변 유사 물건 거래 사례를 보면, 1991년식 30.92㎡ 다세대주택이 185,000,000원에 거래된 바 있습니다. 본 물건은 면적은 작으나 건물 연식이 더 짧다는 장점이 있습니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단될 수 있습니다.

현장 방문을 통한 건물 내부 상태 확인, 예상 수리 비용 산정, 명도 비용, 취득세 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 경매 시장의 경쟁 상황 및 본 물건에 대한 관심도에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

제공된 정보를 바탕으로 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 적극적으로 접근 시에는 감정가를 상회하는 가격까지 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.