나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102915 [5] 서울특별시 관악구 신림동 98-82 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신성초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 주를 이루는 주거지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 6세대로서,
(2016-11-24 사용승인)

외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 및 사진용지 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

급경사 지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

본건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나, 조사시점 현재 통칭 B01호 표기 되어 있고, 조사시점 폐문 부재 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상 주소는 서울특별시 관악구 복은14길 17 (신림동)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로, 2016년 11월 24일에 사용승인되었습니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 251,000,000원입니다.

토지 면적은 24.56㎡ (약 7.43평)이며, 건물 면적은 26.39㎡ (약 7.98평)입니다.

총 7세대로 구성된 다세대주택입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 주변에는 서울신성초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역으로, 주거 용도로서 보통의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 급경사 지대에 위치하며 정방형의 형상을 이루고 있습니다.

건물 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 사도(도로)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 12월 12일 접수된 관악중앙새마을금고의 근저당권(채권최고액 306,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자 또한 관악중앙새마을금고이며, 이는 말소기준권리보다 후순위 채권이 존재하지 않음을 시사합니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 22일

* 확정일자: 2022년 11월 28일

* 배당신고일자: 2024년 12월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 7,000,000원

현재 파악된 임차인의 경우 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.2. 2. 등기부 요약

등기부 상 채권 총액은 660,469,715원으로, 본건 감정가액(251,000,000원)을 훨씬 초과하고 있습니다.

소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매, 가압류 등의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 기준 권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸 대상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주거지의 특성을 지니고 있습니다.

최근 거래 사례 분석 시, 유사한 시기에 준공된 인근 다세대주택(2015년식, 29.56㎡)이 2026년 7월 6일 320,000,000원에 거래되었습니다. 해당 거래 사례의 단위 면적당 가격은 약 10,825,000원/㎡입니다.

본 건의 감정가는 251,000,000원으로, 단위 면적당 약 9,511,000원/㎡에 해당하여, 최근 유사 거래 사례 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 서울신성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주거 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

현재 제공된 정보와 제가 접근할 수 있는 정보 내에서는 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 또한, 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 실시간 조사가 불가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 지하 1층 창고(약 13.32㎡)가 공용부분임에도 통칭 B01호로 표기되어 있고, 조사 시점 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가하여 공부와의 차이가 존재합니다.

* 현장 조사 시 점유자의 폐문 부재 등으로 일부 세대 내부 확인이 불가하여 설비 작동 여부 및 내부 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지가 급경사 지대에 위치하여 건축 및 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 현황에 따라 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있으나, 해당 정보는 본 보고서에 포함되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2016년 준공)인 다세대주택으로, 서울 관악구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 시세 대비 낮게 형성된 것으로 판단되며, 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다.

다만, 지하 창고의 공부상 오류 및 현장 내부 확인 불가 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물(2016년 준공)로 내부 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* 서울시 관악구라는 지역적 가치와 꾸준한 수요가 있는 주거 지역입니다.

* 최근 유사 물건 거래가 대비 낮은 감정가로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 유사 다세대주택(29.56㎡, 2015년식)의 거래가가 320,000,000원임을 고려할 때, 본 건(26.39㎡, 2016년식)의 적정 시세는 약 285,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 251,000,000원과 시세를 종합적으로 고려하고, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 280,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.